周燕珉：集合式中国的住宅，更利于居家养老服务的发展

以下内容是授权与周燕珉工作室公众微信号，文章整理自周燕珉教授在2019清华老龄产业高端论坛上的演讲。

我今天的演讲围绕老年居住建筑展开，主要包括下两方面内容：

我国老年居住建筑的

发展现状与矛盾问题分析

近年来，开发企业投资建设养老居住项目的意愿还是比较强烈的。我们在平时的工作中经常能够碰到，很多企业都想打造规模相对较大的老年住宅、CCRC等项目，特别是在地价相对低一些的二三线城市，这种现象更为普遍。

市场上对于这种项目还是有需求的：

一方面，老年人有需求。已有很多专家分析过，五六十年代出生的一些老人已经或即将步入老年，作为老人当中的年轻群体，他们想要的是一套自己住着安全、方便、舒适的住房，而不是养老院的一张床位。老人对于老年住宅还是有需求的，特别希望有适老化的，并且随着年龄增长还能住得比较方便、安全的住宅。同时，老人也希望资产能够保值，买一套住宅养老用，将来还可以传给子女，有这种心态的老人很多。

另一方面，企业也有这样的意愿，迎合老年人对住宅的需求对住宅产品进行创新。我碰到很多开发商都表示，想到未来自己也将成为老年人，挺希望用心做好老年住宅的，为现在的老人，也为未来的自己。还有一个原因是房地产已经进入白银时代，开发企业用传统的地产思维开发住宅也并不容易，所以都在谋求转型，而养老是一个很有发展前景的方向。一些开发商甚至不仅要开发养老项目，还要成为运营商，为业主提供养老服务。

但是现阶段，我们面向老年居住项目的政策尚不完善，尤其对于新建的老年居住项目体现得特别明显。首先在建筑类型上，老年住宅往往就通不过，因为养老项目大多享受了政府给予的地价优惠和一些补贴政策，只能持有和租赁，不得销售。住宅一般是销售的，只有公寓才有租赁的意味，所以目前开发很多项目大多属于老年公寓。

老年公寓的常见租赁模式包括会员制和月租制。其中月租制的问题主要在于建设成本回收困难。很多开发商发现，采用月租制的话帐怎么也算不过来，无论是开发普通住宅还是做青年长租公寓，都比老年公寓合算，所以就放弃了月租这条路。

会员制目前市场上也有很多种做法，一种是把它变成金融产品，另一种是以租代售，两种都存在问题。以租代售是一次性长期出租使用权，例如这个房子如果有30年产权就租你30年，跟卖是差不多的，但是这样操作是否合规目前还不太明确。金融产品现在也发明了不少，但由于政策不明朗，一不小心就可能与非法集资沾边，一些企业在走这条路时也是战战兢兢。

由此可见，现阶段大家都想做老年住宅，但又比较困难，有时候只能在法规的边缘试探。

谈到老年住宅，咱们首先需要明确一个问题——“什么是老年住宅？”

这个概念一直界定得不太好，就连规范标准上目前也有些含糊。这里我们拿普通住宅、老年住宅和老年人照料设施这三类建筑来做比较，它们该如何区分？分别执行哪个标准呢？

老年人照料设施现在已经非常明确了，在去年新出台的《老年人照料设施建筑设计标准》中有明确定义，我们平时说的养老院、福利院、敬老院和日间照料、托老所等属于这个范畴。

普通住宅也有《住宅设计规范》与之对应。但是对介于老年人照料设施与普通住宅之间的这一部分，也就是我们常说的老年公寓、老年住宅这类建筑，现在并没有专门的规范。之前有一个《老年居住建筑设计规范》，面向的是这类建筑，但现在已经废除了，暂时处于空缺状态。

目前在实际操作中，老年住宅和老年公寓要么执行普通住宅规范，要么执行老年人照料设施标准。老年人照料设施的标准比较高，老年公寓和老年住宅要想达标是比较困难的，而且需要浪费很多的资金，因此目前大家都按普通住宅的标准设计老年住宅，但普通住宅的标准对于老年人的考虑十分有限，并不能保证依照规范设计出来的住宅就真正适老。

老年住宅的概念不清晰、政策不明朗，主要是因为在操作层面上有两个基本问题没有考虑清楚。

第一个问题是如何保持项目的老年属性。开发一个老年住宅项目，如何保证这个项目销售给老年人家庭，如何保证产品始终为老人所用，是我们应该考虑的。否则有可能给老人设计的住宅销售出去以后实际上是年轻人在住，老人没住，这个养老项目就变味儿了。如何避免养老项目“跑偏”，成为传统地产项目，是政府、开发商和业主都特别担忧的事情。

第二个问题是如何避免炒房。老年住宅通常会享受到优惠政策，售价低于普通住宅，如果销售的是产权，可能存在低价买入高价卖出的情况，这就会扰乱市场秩序。老年住宅的设施设备成本要比普通住宅高，如果不给予优惠政策，售价会比一般住宅要贵，老人就更买不起了，这是一对矛盾。

目前老年住宅的支持政策尚不明确，已经出台的政策大多是针对老年人照料设施，也就是养老机构的，例如按床位给予一次性建设补贴等等。对于老年住宅就没有什么特别明确的政策了，虽然近年来也在探讨诸如共有产权之类的模式，但还不成熟，仅仅是小规模的试点，还没有大规模推行，北京市目前仅建成一例。

政府由于担心老年住宅项目跑偏、变味，给国家造成经济损失，给社会造成不良影响，因此目前对老年住宅建设还保持着非常谨慎的态度。

因此，老年住宅如何发展，还需要我们集中精力来探讨。在这个过程当中，发达国家和地区的发展经验能够给我们提供参考借鉴。例如日本、新加坡、中国香港把住宅的适老化设计写进了标准；瑞典、荷兰等北欧国家大力发展服务型的老年住宅；还有很多国家非常重视住宅的适老化改造。

从国外经验看我国老年居住建筑

的未来发展方向

我的研究团队通过查阅大量的国外文献资料，对日本和欧美国家的经验进行了梳理，总结出这样一个发展规律，简单来说就是下面这张图。

发达国家的养老居住模式可分为机构养老和居家养老两大部分。随着人口老龄化程度的加深，机构养老的服务对象范围会逐步收窄，聚焦高龄、重度失能和认知症老人；居家养老的服务对象范围会逐步扩大，并且细分化，提倡从机构走向社区居家的原居安老模式，这是发达国家所倡导的理念。

让我们通过一组数据来看看日本近20年来养老居住模式的发展规律。日本从2000年开始实施介护保险制度，至今已有20年。这20年间，使用机构养老服务的介护保险认定者数量增长了1.8倍，而使用居家养老服务的介护保险认定数量增长了3.9倍，可以明显看出20年来养老居住模式的重心在向居家养老倾斜。

在机构养老方面，发达国家养老设施主要服务的人群有哪些特征呢？

我们以美国和日本为例，看一组数据。2014年，美国65岁以上的人口比例为14.27%；护理院中，85岁以上老人占41.9%，认知症老人占50.4%，失能老人占比超过90%。由此可见，美国养老机构当中居住的老人具有高龄、失能、患有认知症等普遍特征。

在日本，这一特征比美国更为突出。2016年，日本65岁以上的人口比例为26.56%；护理院中，85岁以上老人占62.7%，认知症老人占96.7%，失能老人占91.7%。

目前，我国的养老机构当中还居住着部分自理老人，但随着时间的推移，我们很快也会发展到美国和日本那样的程度。

2018年，中国65岁以上的老年人比例为11.9%，预计到2025年，会达到美国2014年的水平；到2045年会达到日本2016年的水平。那时，我们的机构养老也会呈现同样的特征，高龄的认知症老人和重度失能老人将占绝大多数。

具体到我所从事的建筑领域，养老设施的建筑形式也会发生相应的变化，美国、日本等国家针对大多数入住老人患有认知症的情况，形成了小规模的组团护理设施。

在我国养老设施的建设当中，也应尽早考虑到这种发展趋势。建筑的使用寿命能够达到几十年甚至一百年，但如果在最初进行设计的考虑不充分，将来改造起来会非常困难。

在居家养老方面，国外呈现出的是服务对象多元化、产品类型细分化的发展趋势。我国现在将60岁以上人群统一归为老年人，太过简单化了。实际上，每个人的身体条件、家庭条件、居住环境和支付能力等等都是不一样的，需要我们针对不同类型的老人创造适宜的建筑，提供匹配的服务，未来形成的产品会非常多元。

居家养老建筑未来有两个主要发展方向。

一是既有住宅的适老化改造。一些家庭的住房由于存在安全隐患、缺乏适老化设计，已无法满足老年人的居住需求，需要进行改造。像日本就将六个基本的住宅改修项目纳入了介护保险的支付范围。

二是服务型住宅的建设。后面我将重点进行介绍。

日本从2011年开始推动服务型老年住宅的建设，第一年就建成了近9万套，发展至今的8年间平均每年建成3万套，每年的套数都在稳步上升。这种服务型住宅跟普通住宅非常相近，只是环境更加适老化，专门针对老年人群，并享有政策补贴。大力发展银发住宅而非机构养老床位，是日本近年来的主要方向。

荷兰著名的生命公寓也是服务型住宅的典型代表，在这个综合体中，楼上是适老化的居室单元，顶层还设有认知症老人组团，楼下是公共服务设施，包括餐厅、商店、日间照料等等。相比普通住宅，加强了适老化设计，增加了配套服务设施，缩短了服务距离，不论是老人的生活还是设施的服务都非常方便。

总结

通过分析国外养老居住模式和老年居住建筑的发展规律，我们可以看到，随着养老服务体系的日趋完善，机构养老的服务范围会逐渐缩小、更加聚焦，而居家养老的服务范围会增大、更加多元，二者的职能将日趋明确。

值得欣慰的是，在中国，城市中的住宅多为集合式住宅，居住密度较高，在较小的范围内设置一个服务站点，就能为很多老人提供居家养老服务，有利于缩短服务距离，提高服务效率，从这一点上而言，中国跟其他国家相比具有先天优势。

为了更好地解决养老居住问题，我们希望今后能够进一步加强政策的层次性和针对性。我国老年人口数量巨大，养老需求是多样化的，现在的配套政策一刀切，缺乏细分，不符合老年居住项目的发展规律和老年人的需求。

国外经验表明，在入住护理院之前，老人会有很长一段时间处于能够自理或部分自理，同时又需要服务的状态，如何通过合理的建筑形式满足他们在这方面的需求，是政策制定者应该给予考虑的。

目前市场上的养老居住项目类型较为多样，今后我们还可能创造出新的类型，但整体的发展规律是一致的，那就是让老人在自己适老的“家”中接受养老服务。“家”的形式可以多种多样，在政策上也应与之配套，进行细分，鼓励多样化的养老居住形式。