重磅！关于成品房，洛阳市刚发布了这项新措施！

       2019年3月28日，洛阳市人民政府网站发布《关于推进成品住宅发展的实施意见》（洛政〔2019〕5号，原文件见下文，以下简称《实施意见》），这是自河南省住房和城乡建设厅等七部门发布《关于加快发展成品住宅的指导意见》（豫建房管〔2017〕23号），继漯河市发布《关于加快发展成品住宅的实施意见》(漯政办 〔2017〕107号)后，我省又一省辖市推出推进成品住宅发展的实施意见。

      该文件从加快推进成品住宅建设重要意义、目标和原则、主要任务、运行机制、保障措施等5个部分给出了具体实施意见。那么有哪些重点值得我们关注？我们一一划出来！

划重点——洛阳告别“清水房”  

目标、任务看过来 

与《关于加快发展成品住宅的指导意见》（豫建房管〔2017〕23号）比，洛阳市出台的《实施意见》更侧重“实施”，在操作层面上更加具体。

总体目标

“自本实施意见印发之日起，全市新开工商品住宅和保障性住房全部按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及单套面积大于200㎡的住宅），全面实现我市住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变”。

主要任务 

对成品住宅规划、土地招拍挂、验收等环节的任务及责任单位都明确进行了落实。

首先明确了任务：“市自然资源和规划局对新出让或划拨土地出具住宅项目规划条件意见时，明确成品住宅开发建设要求、面积、比例等内容；在土地出让合同中载明建设成品住宅的要求，凡供开发成品住宅的土地都要按照成品住宅要求进行招拍挂。”

“未严格按照土地出让建设条件要求实施成品住宅建设的项目，建设单位不得组织竣工验收，建设行政主管部门不予竣工验收备案。”“新开工建设的装配式住宅项目和推行绿色建筑的项目、公共租赁住房、酒店式公寓，必须按成品住宅标准建设。”

落实的责任单位为：市自然资源和规划局、住房城乡建设局，各县（市、区）政府（管委会）

 

此外，《实施意见》在建立成品住宅土建和内装工程一体化建设管理机制、严格成品住宅质量监管、规范成品住宅销售管理、实施成品住宅建设信息公示制度等管理运行机制等方面都做了明确规定。

划重点——运行机制  成品住宅土建和内装工程一体化管理

成品住宅内装咋进行？先把好样板间验收关

“成品住宅内装工程和土建工程纳入统一的工程监理，在主体工程和内装工程并行施工的同时，工程监理把好安装工程预留预埋及装修工程的隐蔽工程验收关；成品住宅装修实施施工样板先行，样板间（层、段）经各方质量责任主体验收评定合格后，方可推行后续内装工程施工。”

这其中，除了明确“成品住宅装修实施施工样板先行”，还明确了“成品住宅装修工程和土建工程纳入统一的工程监理”。这对开发商、内装企业、监理等无疑都提出了更高的要求，对购房者来说则意味着成品住宅的品质更有保障。

样板间内装效果是否等同于实际交付的成品住宅？在现阶段，《实施意见》是这样规定的：“成品住宅项目要修建实体样板房。样板房要在取得预售证之前完成，并真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付的参照标准。样板房的保留时间自商品住宅交付之日起不少于180天。鼓励在已完成的结构内做样板套。”

样板间是房屋交付的参照标准！

再好的政策，有保障机制才能确保将政策落到实处。对此，洛阳市在推进成品房建设过程中，不仅对“加强组织领导”做了明确规定，还在强化政策扶持，实施绩效考核方面，对推进成品住宅发展落实保障机制。

划重点——措施保障

成立成品住宅推进工作领导小组、政策扶持等

“成立以市政府分管领导为组长、分管副秘书长为副组长的的洛阳市成品住宅推进工作领导小组，领导小组成员由各县（市、区）政府（管委会）及市财政、自然资源和规划、住房城乡建设、房管、工信、科技、税务、市场监管等部门主要负责同志组成。领导小组下设办公室，办公室设在市住房城乡建设局，市住房城乡建设局局长兼任办公室主任。领导小组主要负责统筹协调，拟制配套政策，及时研究解决成品住宅建设中的各类问题，共同推进成品住宅的发展。”

此外，“成品住宅发生的实际装修成本按规定在税前扣除；减免成品住宅项目建筑废弃物处置费。”等措施的实施，都将对加快成品住宅的发展产生积极的推动作用。

附原文件：

洛阳市人民政府

关于推进成品住宅发展的实施意见

洛政〔2019〕5号

各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：

为深入推进生态文明建设，牢固树立和贯彻落实五大发展理念，打造良好生态居住环境，促进建筑产业绿色发展，加快住宅产业现代化，切实提高人民住房品质，依据《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔2016〕71号）、《河南省人民政府办公厅关于印发河南省建筑业转型发展行动计划（2017—2020年）的通知》（豫政办〔2017〕152号），以及河南省住房和城乡建设厅等七部门《关于加快发展成品住宅的指导意见》（豫建房管〔2017〕23号）等文件要求，结合我市实际，现就加快推进成品住宅建设，实现成品住宅与绿色建筑、装配式建筑联动发展、促进建筑产业转型升级提出以下意见。

一、充分认识成品住宅建设的重要意义

成品住宅是按照一体化设计实施，在房屋竣工验收前完成套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间等基本设施配备，具备使用功能的住宅。发展成品住宅是住房和城乡建设领域提高建设水平、推进节能减排、促进建筑产业绿色发展、加快住宅产业现代化的有力抓手，更是深入推进生态文明建设、打造良好生态居住环境、切实提高人民住房品质、推动住房供给侧结构性改革的重要途径。

二、建设目标和基本原则

（一）总体目标。积极有序推进成品住宅开发建设工作，自本实施意见印发之日起，全市新开工商品住宅和保障性住房全部按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及单套面积大于200㎡的住宅），全面实现我市住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变。

（二）基本原则。发展成品住宅遵循“经济、适用、绿色、美观”的原则，成品住宅实行土建、装修一体化设计与管理，可根据不同层次需求逐步开展“菜单式”、“订制式”的成品房交付模式。

三、主要任务

（一）加快推进成品住宅建设。依据总体目标，自本实施意见印发之日起，市自然资源和规划局对新出让或划拨土地出具住宅项目规划条件意见时，明确成品住宅开发建设要求、面积、比例等内容；在土地出让合同中载明建设成品住宅的要求，凡供开发成品住宅的土地都要按照成品住宅要求进行招拍挂；住房城乡建设主管部门要加强监管，确保成品住宅建设要求得到落实。未严格按照土地出让建设条件要求实施成品住宅建设的项目，建设单位不得组织竣工验收，建设行政主管部门不予竣工验收备案。新开工建设的装配式住宅项目和推行绿色建筑的项目、公共租赁住房、酒店式公寓，必须按成品住宅标准建设。

责任单位：市自然资源和规划局、住房城乡建设局，各县（市、区）政府（管委会）

（二）大力推进装配式装修。在成品住宅装修工程中，积极推广标准化、集成化、模块化装修方式。鼓励整体卫浴和厨房等部品模块化运用，以及集成吊顶、设备管线等内装工业化生产方式的应用，提高装配化装修水平。鼓励实行精装修，推广菜单式装修，成品住宅建设单位应当根据所开发户型提供能够符合消费者个性化需求的装修设计方案。

责任单位：市住房城乡建设局

四、运行机制

（一）建立成品住宅土建和装修工程一体化建设管理机制

1.成品住宅土建工程与装修工程同步设计，施工图设计文件同步审查及备案。统筹考虑建筑、结构、装修、给水排水、供暖通风、燃气及电气等配套专业协同设计，设计深度应符合有关要求。建筑设计与装修设计一并报施工图查审机构审查，经审查合格后，报建设行政主管部门备案。

2.成品住宅建设工程推行施工总承包管理模式，办理施工许可时，应完成包括内装工程量的各类招标工作，一并申请办理建设许可手续。装修专业工程分包单位应具有相应资质，分包合同应按照有关规定办理备案手续。

3.成品住宅装修工程和土建工程纳入统一的工程监理，在主体工程和装修工程并行施工的同时，工程监理把好安装工程预留预埋及装修工程的隐蔽工程验收关；成品住宅装修实施施工样板先行，样板间（层、段）经各方质量责任主体验收评定合格后，方可推行后续装修工程施工；成品住宅实行分户验收，未实行分户验收或分户验收不合格的住宅工程建设单位不得组织竣工验收。

（二）严格成品住宅质量监管

1.成品住宅项目要修建实体样板房。样板房要在取得预售证之前完成，并真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付的参照标准。样板房的保留时间自商品住宅交付之日起不少于180天。鼓励在已完成的结构内做样板套。

2.推行成品住宅绿色环保装修。成品住宅装修工程应采用绿色环保、具有质量证明文件，且符合国家环保标准的材料、部品和设备。房屋装修工程完成后，开发企业要委托具有相应资质的检测机构进行室内环境检测，室内空气中的氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡等污染物浓度应符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，检测结果不合格的，不得交付使用。

3.强化成品住宅工程质量保修。开发企业在交房时要向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应包括主要装修材料、部品和设备的生产厂家信息、品牌、规格型号、性能指标、室内空气质量检测报告及保修范围和保修期限；住宅使用说明书应当包括住宅功能、设施设备使用说明、保养和维护等内容。

（三）规范成品住宅销售管理

成品住宅买卖合同中应明确约定房屋装修内容、质量标准和使用的部品部件品牌、型号及备选品牌、型号等内容。房地产开发企业在销售成品住宅时应当按照一房一价、明码标价的原则标明房屋挂牌（申报）价格和装修工程价格，在进行成品住宅买卖合同网签备案时，应当分别填报房屋价格和经建设行政主管部门核查的装修工程价格。

（四）实施成品住宅建设信息公示制度

开发企业在销售场所显著位置公示成品住宅建设楼栋、单元、户型、装修设计、施工和监理单位信息，菜单式装修的选择内容，采用的装修部品部件品牌、型号和备选品牌、型号，采用的装修材料的质量及环保证明、装修工程质量保修期，以及开发企业当前的信用等级等信息。

五、保障措施

（一）加强组织领导。成立以市政府分管领导为组长、分管副秘书长为副组长的的洛阳市成品住宅推进工作领导小组，领导小组成员由各县（市、区）政府（管委会）及市财政、自然资源和规划、住房城乡建设、房管、工信、科技、税务、市场监管等部门主要负责同志组成。领导小组下设办公室，办公室设在市住房城乡建设局，市住房城乡建设局局长兼任办公室主任。领导小组主要负责统筹协调，拟制配套政策，及时研究解决成品住宅建设中的各类问题，共同推进成品住宅的发展。

（二）强化政策扶持。成品住宅发生的实际装修成本按规定在税前扣除；减免成品住宅项目建筑废弃物处置费；对采用成品住宅技术的优质诚信企业，适当减免按国家规定收取的建设领域各类保证金；确保购买成品住宅的购房人使用住房公积金贷款；支持符合条件的成品住宅项目申报绿色建筑运行标识奖励资金。

（三）实施绩效考核。建立成品住宅目标考核责任制，由领导小组办公室对各县（市、区）政府（管委会）推进成品住宅的建设目标任务完成情况进行考核，并将年度考核结果作为综合绩效考核评估的重要内容。

（四）加强宣传培训。利用新闻媒体等平台，加大成品住宅节能减排、减少环境污染及提高居住品质的宣传力度，为成品住宅的发展奠定良好的舆论基础。加大对建设、设计、施工、监理、检测等单位管理和技术人员的培训力度，打造高素质的人才队伍，不断提高成品住宅开发水平。

2019年3月18日