【行业热点】重磅！宁波出台新建住宅全装修新规！5月1日起施行

     今天，宁波市人民政府办公厅下发《关于推进新建住宅全装修工作的实施意见（试行）》。《意见》自2018年5月1日起施行。

     市住建委根据这份《意见》，就市民关心的问题做了解答。

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先来看《意见》内容▼

      本意见所指全装修住宅：

      在住宅交付使用前，户内所有功能空间和公共部位的固定面全部铺装或粉刷完毕，给排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位，厨房、卫生间等基本设施配置完备，满足基本使用功能，可直接入住的住宅。

实施范围

实施要求

标准体系

       建设单位应针对差异化消费需求，合理制定装修标准，提供不同档次、风格的全装修住宅。积极推行菜单式装修。

建设审批

       新建住宅全装修纳入项目初步设计审批、施工图审查、招投标、施工许可、竣工验收等环节，实行全过程管理。全装修住宅工程主体设计和装修设计原则上应同步，确保预制构件生产环节及主体、装修、安装等工程施工过程有效衔接。

       全装修住宅工程推行总承包，实现建筑与装修一体化设计、采购、施工和管理。总承包施工企业可以将全装修工程发包给具有资质的装饰装修施工企业，鼓励按照“方案与企业对应”原则，供业主选择。总承包施工企业应对发包工程质量、安全和保修负全面责任。

       10层以上的全装修住宅工程项目可允许主体结构分段验收。

质量监管

      建设单位是实施全装修第一责任主体，对全装修质量负首要责任，设计、施工、监理、材料供应商等单位对各自参建部分质量承担主体责任。建设单位要健全企业质量内控机制，对设计、施工、采购、交付及售后实施全过程管理，要强化施工现场管控，加大施工巡检力度，确保装修质量。

      施工单位应实施工程质量样板示范制度，推行工程质量管理标准化。

      建设行政主管部门要将新建住宅全装修纳入工程质量监督范围，健全对建设主体和施工现场的监督体系，加大日常巡查和监督力度。

      住建、市场监督管理、质量技术监督、消防等部门应各司其职，加强对全装修工程施工和所使用建筑材料、工业产品（部品）以及专项施工和检测机构的行业监管。

      建设单位应严格执行竣工验收制度，住宅套内应实行分户检验，委托具有相应资质的检测机构按照现行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2010）等国家标准进行室内环境检测，并应对实体工程与交付样板的一致性进行核查。

      未组织分户检验或分户检验不合格或尚有部分住宅及公共部分未完成装修的全装修住宅工程，不得组织竣工验收。引入准业主监督机制，建设单位应通过设立工地开放日或由购房者代表成立监督小组等形式，允许购房者参与质量监督。

      工地开放日应事先制定实施方案，并在住宅预售时书面告知购房者。工地开放日原则上不得少于3次，分别在主体和装修工程交接阶段、安装工程隐蔽阶段和竣工阶段。开展住宅工程质量交付缺陷保险试点，实行物业前期介入管理等制度，创新工程质量监管和追偿机制。

      对违反住宅建设和工程质量标准、出现重大质量问题的全装修住宅项目，依法加大查处力度，查处结果与参建单位企业资质、市场准入、企业信用等挂钩。

销售管控

      全装修住宅申领预售许可证时，建设单位应在销售方案中增加全装修实施计划等内容。

      建设单位预售全装修住宅的，应在销售楼盘内建造实体交付样板房，向购房者展示交房标准。交付样板房要真实反映户型、结构及尺寸、装修标准和施工质量。

      交付样板房须在申领预售许可证前建造完毕，保留时间自全装修住宅集中交付购房者之日起不少于6个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于2年。

      销售全装修住宅时，建设单位应在销售合同中明确装修标准等交付要求，并列明所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容；提供室内设施设备的，应当明确提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容。

      全装修住宅销售合同应包含全装修内容，销售总价应包括装修款项，不得就装修部分另行或者由第三方与购房者再次签订装修合同或协议。推广使用销售合同示范文本。

      住宅销售后，建设单位应定期向购房者通报全装修工程施工进度。鼓励企业现房销售，各地也可在地块土地出让时约定建设的住宅现房销售。

交付、使用

      交房时，建设单位须向受让人提供项目竣工验收时委托第三方专业检测机构出具的室内环境检测合格报告、电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程竣工图纸或布线图和《住宅质量保证书》《房屋使用说明书》。

      健全质量保修、回访、投诉处理等售后服务措施，建设单位要切实落实保修责任，鼓励设立跨项目的专业化房屋保修机构或4S店，提高报修响应及时性和保修质量。装修工程质量最低保修期限，按照国家、浙江省及       本市相关法律、法规执行，法律、法规未明确的，由买卖双方在销售合同中予以约定。

业主委员会或房屋所有权人发出保修通知3个工作日内，建设单位应派人到现场核查情况，情况属实的应当在3个工作日内启动维修；特殊情况，由建设单位和业主委员会或房屋所有权人协商并达成书面意见。

      逾期未开展保修的，业主委员会或房屋所有权人可以自行组织维修，费用向建设单位追偿或在物业保修金中列支。物业保修金保修范围为法律、法规和规章所列保修期限中所规定的保修内容。

      物业保修金管理办法和交纳标准由市住建委另行制定。

      各有关部门要加强对全装修住宅使用管理的监督检查，发现违法违规改造及装修的，应当及时依法处理。

装饰装修企业

      鼓励装饰装修企业做大做强，引导装饰装修企业整合资源，创造条件晋升资质。市内装饰装修企业承接住宅项目全装修的，在“建筑业龙头企业”等评选时适当予以倾斜。

      鼓励装饰材料生产、供应等企业充分发挥全国性物流节点城市的政策优势，促进建筑材料物流和装饰装修企业联动和共赢，降低工程成本。加大对装饰装修队伍和产业的培育。

      本意见未涉及内容按照国家、浙江省及本市有关规定执行。

      本意见自2018年5月1日起施行。施行后领取施工许可证的全装修住宅项目应按本意见执行。市级各相关部门和各区县（市）可根据本意见制订具体实施细则。

市住建委解答▼

1、宁波住宅全装修政策意见在出台时间节点和实施范围上是如何考虑或确定的？

      据了解，浙江省政府办公厅下发《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》后，省内一些城市已出台贯彻意见或政策，部分城市还在落实中。在省里的政策征求意见阶段，宁波市已经着手开展政策意见调研和起草。但对于住宅全装修，各方意见并不十分统一，如何实施、如何监管分歧也比较大，相应标准和配套政策也不完备。为此，我们多方开展调研，屡次组织召开房地产企业、施工单位、装饰装修企业、监管部门座谈会，多次进行修改完善。同时积极探索监管模式的创新，公开向社会征求意见，力争政策意见既能吻合上级要求，又能充分结合宁波实际，起到推进和规范作用。该政策意见在去年底基本成熟，今年初经市政府常务会议审议后，于2018年3月26日印发，实施时间将从2018年5月1日起开始。

     在实施范围上，省政府文件明确“各市、县（市、区）中心城区范围内，出让或划拨国有土地上的新建住宅，推行全装修，实现成品交房”，并提出各地应结合当地实际确定具体实施范围。住宅全装修是一个全新事物，虽然近几年全装修交付房屋在逐步增多，但总体尚处于探索阶段，广大市民对于全装修住宅也在逐步接受中，因此需要稳步推进，逐步进行规范和完善。从省内其他城市看，大多也采取分步走，逐步扩大实施范围的方式。

      结合宁波实际，特别是各区域住宅开发建设的情况，我市明确海曙、江北、鄞州行政区域内以机场路—鄞州大道—福庆南路—甬台温高速—盛莫路—聚贤路—甬江—世纪大道—东昌路—望海南路—北环路所围区域为强制推行范围，这一区域与限购圈基本一致，划定这个区域也是基于该区域住宅全装修实施比例和老百姓的接受度已比较高。对于其他区县（市），明确由当地政府按照稳步推进原则，划定具体的实施范围。上述区域以外是鼓励实施全装修。

2、新的实施方案对全装修“个性”与“共性”的关系如何处理？

      省政府及我市出台的《关于推进新建住宅全装修工作的实施意见》主要对“硬装”进行了规定，未对最能体现个性的“软装”作出限制，为实现个性化保留了较大发挥空间。我们也鼓励开发企业以市场为导向，针对差异化消费需求，提供不同档次、风格的全装修住宅，避免风格雷同、单调。同时，随着老百姓不断增长的物质文化需求，菜单式装修等装修新业态、新模式市场将不断壮大。

3、在销售环节如何保护全装修住宅购买业主的合法权益？

      实施住宅全装修可能引发一些矛盾和纠纷。

      因此，第一，要求开发企业在住宅预售时要提供实体交付样板房，该样板房应在销售楼盘内的可售房源中。

       第二，要求实体交付样板房要真实反映户型、结构及尺寸、装修标准和施工质量。

       第三，要求实体交付样板房保留全装修住宅集中交付购房者之日起不少于6个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于2年。

       第四，要求建设单位在销售合同中明确装修标准等交付要求，并列明所用主要装修材料和所提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级等内容。

       此外，浙江省建设厅和省工商局正在推行2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》，里面有针对住宅全装修交付标准的有关内容，建议推广或者借鉴使用。

4、较多购房者担心全装修住宅的装修质量如何保障，意见中做了哪些规定？

      装修质量是目前购房者反应较多的问题，《意见》提出了以下措施和办法加强质量监管：

      一是强化主体责任，落实建设、设计、施工、监理和材料供应商等的主体责任，明确建设单位作为首要责任人，对住宅全装修工程质量负总责。

      二是推进工程质量管理标准化建设，引入样板示范制度，在预售前必须制作完成交付样板房，以交付样板房为交付质量标准，控制交付时的全装修工程质量。我省已发布《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》（DB33/T 1132）,同时市住建委出台了《宁波市住宅全装修工程质量管理规定（试行）》与此次出台的《意见》配套执行，其中明确规定在装修施工前，必须制作完成施工样板房，以施工样板房为工序、工艺的质量标准，控制施工过程中的全装修工程质量。

      三是加大监管力度，将全装修工程纳入质量监督范畴的同时强化过程监管，严格落实各项规定、制度。

      四是引入准业主监督机制、开展质量保险试点、探索物业前期介入管理制度等，多措并举，保障全装修住宅装修质量。

5、引入准业主监督机制的好处是什么？工地开放日为什么要设置在这三个阶段？

      引入准业主监督机制、设立工地开放日，允许购房者参与质量监督，即允许准业主参与监督房屋施工，向准业主直观展示施工内容，接受准业主监督。同时，通过准业主与建设单位在开放日中发现问题的双向反馈、答疑与整改落实，促进问题的有效沟通和解决，架起准业主和建设单位良性沟通互动的桥梁，有效减少交房后的质量纠纷与投诉。另一方面，在工程建设领域引入社会监督机制，弥补现行行政监管的局限，也将促使建设单位加强质量管控，提升整体质量水平。

       原则上要求设置开放日的三个时间阶段是全装修住宅施工过程中的三个关键阶段，包含了主体与装修结构交接、装修工程隐蔽、竣工阶段，是相对重要同时也是与后期入住息息相关的施工阶段，故而如此规定。同时，考虑到在建工程存在安全隐患，不可能做到随时、全过程开放，故而要求建设单位事先制定开放日实施方案，提前选定开放时间点和次数，便于在开放日期间做好安全防护措施。

6、实施意见中指出，建设单位须向受让人提供项目竣工验收时委托第三方专业检测机构出具的室内环境抽测合格报告、隐蔽工程竣工图纸和布线图等，这么做，能解决后期可能遇到的哪些实际问题？

      室内环境检测是依据现行《民用建筑工程室内污染控制规范》(GB50325)、《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》（DB33/T 1132）中规定的检测项目、检测数量开展的一项检测活动，其是否合格是衡量住宅室内环境是否达到交付标准的一个指标。在住宅交付时提供抽测合格报告，则表明该住宅室内环境已符合规范要求，可以入住。

      隐蔽工程竣工图纸和布线图，可以展现建筑内部已隐蔽工程的结构形式、位置以及管线、线路的走向、管径、转折点等关键信息，在业主后期进行维修或个性化改造时，一定要通过竣工图及布线图来掌握这些信息，否则盲目进行，将大概率破坏原有结构或管线，造成业主损失。

7、全装修住宅建设单位在领取施工许可证时与毛坯住宅相比有何不同？

      全装修住宅在申领施工许可证时，相比毛坯住宅，应额外提供经过施工图审查机构审查的全装修图纸。该规定旨在推行全装修住宅主体设计和装修设计同步进行，确保主体、装修、安装等在设计环节就有效衔接，将后期装修、安装工程对主体结构的影响降到最低。

8、全装修交付后，商品房出现质量问题，建设单位逾期维保修，可向建设单位追偿或物业保修金中支出。那么，商品房的保修期间，有多长？几年之内可向建设单位追偿？购买全装修住宅，物业保修金的缴纳金额是否会比普通住宅高？全装修对于小区物业管理有哪些好处？

       市住建委正在重新修订《物业保修金管理办法》，拟将商品房全装修内容正式纳入《办法》，交存标准也按照装修造价一定比例交存保修金，并按照保修金管理办法进行有效管理。目前初稿已经完成，正在征求意见。

       全装修对于小区物业管理，可以有效减少前期装修垃圾清运、装修材料进场、堆放及噪音等二次污染，提高小区治安、环境管理，保障业主正常生活。

9、实施意见提到，将住宅全装修纳入全过程监管，住宅工程主体设计和装修设计同步，这么做有什么好处？

目前，宁波市全大市范围内的新建建筑装配式比率达到16%，该《实施意见》划定范围内装配式比率更是已经达到了100%。

      装配式建筑中采用的预制构件在工厂制作时已预留了满足基本使用功能的管线及洞口位置，实施全装修后，主体设计和装修设计同步进行，一方面可以进一步提高土建与装修、装修与预制构件之间的配合度，使装修部件所需的管线、预制洞口等位置更精确，防止后期因敲凿破坏预制构件而引起的质量隐患，提高建筑整体安全性；

       另一方面也加强预制构件的装饰装修功能集成，引导装饰部品部件标准化，有利于施工安装及后期维修的便捷。

10、推行住宅全装修的意义？

      推行住宅全装修，即发展成品住宅，有利于节省建筑材料，减少建筑垃圾，可以避免装修过程产生的噪声污染、废弃材料清运等二次污染，有利于提高住宅建设品质，保证房屋结构安全，改善人居环境；同时住宅全装修也是绿色建筑评价标准的一个重要加分指标。

      推行住宅全装修，是加快建筑工业化、推动房地产业供给侧改革、实现转型发展的重要内容，也是促进住房城乡建设领域节能降耗、发展绿色建筑的一项重要工作。

来源：宁波市住建委、宁波发布、浙江新闻客户端等综合整理