成品房

试点先行，我省成品房发展大有可为

2016-03-24 14:44　　　作者：河南省中原成品房研究中心　　　来源：中州建设　　　点击数:1767

　　试点先行，我省成品房发展大有可为

　　发展成品住宅，不仅能够节省建筑材料，减少建筑垃圾，降低环境污染，而且能够提高住宅性能，保证房屋结构，防止噪音扰民，同时还有利于推进住宅产业现代化，对社会、企业和消费者都非常有利。下一步，我省也将扎实推进成品住宅建设的落地和实施。

　　成品房推广面临的问题

　　客观而言，成品房在国内发展还不成熟，进行全方位的推广和普及还面临许多困难。

　　首先是政策法规不健全。虽然中央及许多省市很早就提倡成品住宅，有关“成品住宅”的规定早已有之，但基本都停留在“鼓励”阶段，并无确切的法律法规与实施细则，政策的支持力度并不够。另外，对于成品房实施过程中的标准也没有形成一定的规范，导致目前难以形成标准化的流程和产业链。目前，只有深圳、广州、上海等沿海发达地区成品房建设相对成功，其他省市的推广都遇到了各种问题。我省自2015年才正式推出《通知》，开始重点推进成品房的发展，相关的政策法规仍是空白，需要尽快制定和实施。

　　其次是开发企业缺少经验和意愿。对于国内的大部分开发企业而言，早已习惯了粗放式的房地产开发模式。开发成品住宅，对开发商的资金链和开发水平都是一个考验，所以开发商的主观意愿及客观经验都相对较低。

　　开发成品住宅，开发环节增加，开发周期拉长，装修增加成本等，都会给开发商带来资金压力。同时，作为房屋装修的第一责任人，开发商不但要承担房屋建筑质量责任，也要承担装修质量责任，在市场没有权责明确的情况下，许多企业不敢贸然趟水。装修涉及到另一个产业，大多数中小型房企自身不具备装修功能，需要与其他公司合作，但就目前来说，这一产业链还不够完善，合作过程也容易产生问题。另外，随着业主的需求多样化，开发商面临的投诉、返工自然不会少，不仅耗费人力物力，更耗费时间和精力。在卖方市场占据优势的当下楼市，开发商自我革命的动力不足

　　再次是消费者观念存在误区。对于普通购房者来说，对成品房也存在一些顾虑和误区。我们国家的住房概念从开始推出的时候，就是半成品化。由于初步启动住房商品化时，我国市场不成熟，开发企业将最后的装修责任推给了消费者，消费者也逐渐习惯并接受了半成品化的毛坯房，这导致了现在再次推进成品房的时候，消费者形成了固定消费习惯，认为毛坯房才是要买的东西。事实上消费者拿到的住房产品应该是像汽车、手机一样的成品。

　　价格方面，许多人觉得购买成品房增加了购房成本。其实成品房由于统一进行基础装修，其成本不仅比个人装修低，同时这一部分装修费用也计在总房价内可以使用按揭贷款，反而减轻了购房的资金压力。

　　质量方面，购房者担心开发商在看得见的地方精工细作，却在隐藏的地方“暗藏猫腻”。事实上实行统一的全装修，往往都是由成熟的装修公司或者开发商自己来进行，其规范化的操作包括全程监控、分户验收等都给业主提供了更多的保障，同时也能提供更好的售后服务。

　　装修风格方面，消费者会觉得成品房统一装修千篇一律，无法满足个性化需求。其实，全装修仅包括“硬装”部分，而对房屋的个性设计其实多体现在“软装”方面，一些独特设计和个性需求仍然有很大的空间可以发挥。另外，全装修也并不都是千篇一律，它也提供“菜单式”的装修方案，有多种设计方案、装饰材料和装修级别可供选择。

　　我省成品住房的发展现状与前景

　　河南推进成品住房的已有一定的基础，而且是潜力巨大的。河南在未来的10——15年，仍将有10——15亿平方米的住宅需求存在，成品住房发展是一种必然趋势，是社会发展的必然规律，河南推行成品住房内外的动力都比较充足，时机较为成熟。

　　但另一方面，我省成品房发展起步较晚，尤其是在建筑体系、部品体系、质量控制体系和性能评定体系等方面推进较慢，建设成品房的本土企业也相对较少。同时，由于缺少相关的施工和验收标准，企业想开发却不敢开发，消费者想买也不敢买。

　　随着生态文明的建设以及美丽河南的持续推进，成品房建设从来没有像现在这样成为行业焦点。河南作为人口大省和农业大省，城镇化率相对较低，城市发展和住宅建设仍然较大的空间。随着中原经济区、航空港区建设的提速，以及产业结构的调整和升级，河南成品房建设遇到了难得的发展机遇，具有广阔的发展前景。

　　我省成品房下一阶段的工作重点

　　用五大发展理念指导成品住宅发展。下一阶段，我们将把创新、协调、绿色、开发和共享“五大发展理念”理念，贯穿到我省成品住宅建设与推广的全过程。从创新的高度出发，审视我省成品住宅的发展，加大对于创新的扶持力度，从设计层面、施工层面、人性化层面等鼓励新技术创新，以创新带动行业发展；以市场、行业协调为出发点，规划我省成品住宅发展路径；把绿色贯穿到我们成品住宅发展全程，大力推广节能技术和新型材料；解放思想，用开放的心态迎接变革，利用开放性思维，接纳新事物；用共享理念引领消费者观念转变，让更多的消费者享受到更平等的利益。

　　做好先行先试，示范引领工作。下一阶段，我们将以航空港综合试验区、郑东新区为重点，试点试行成品住宅建设。《通知》中要求，到2020年，新开工全装修成品住宅占新建住宅面积比例，省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%，郑州航空港综合实验区争取全覆盖。同时，做好成品住宅示范项目的工作，培育省内优秀龙头企业。抓紧时间落实河南省成品住宅示范项目实施细则，明确申报要求与申报流程，落实示范项目的优惠政策，验证政策与标准的可实施性，培育省内优秀的开发、设计、施工企业。

　　以安置房、公共租赁住房作为2016年突破重点，认真落实成品住宅建设任务。贯彻落实《通知》文件精神，在政府为投资主体的安置房、公租房项目中100%实行成品交房，做好宣传动员工作，保障项目顺利落地实施。

　　把成品住宅建设与住宅产业化有效结合。住宅产业化、提升装配式建筑比重，是2016年建设部的重点工作之一。我们将抓住机会，把推进成品住宅建设与装配式住宅结合起来，为我省建筑产业现代化贡献力量。杭萧钢构已经正式落户新郑辛店，具体实施项目也已经与郑东新区与新郑市安置房建设正式签约，迈出了我省装配式住宅坚实一步。

　　把成品住宅建设作为住宅提品质的重要手段，全面落实供给侧改革精神。成品住宅建设是提升品质的重要手段，是供给侧改革的要求。我们将进一步引导开发企业充分领会推动成品住宅建设的意义，提早布局、积极研究，参与成品住宅建设，实现企业的顺利转型升级，为全省消费者居住品质的提升做出贡献。

　　抓紧时间落实配套政策与激励措施。政策操作实施细则是2016年成品住宅发展的重要工作，争取尽快发布实施细则，启动示范项目。财政金融激励方面，对于绿色节能、智能化、人性化等层面由财政拿出专项补贴；行政手段激励方面，通过各种税费的减免、缓交等，配套出台条例。

　　做好成品住宅设计要求与评价工作。成品住宅设计要求与评价工作是我省在推动成品住宅建设中的创新之举，是充分借鉴与吸收外省发展经验与教训的基础上，经过系统性的研究，充分听取企业与消费者的意见，兼顾供给侧与需求侧的要求，能有效规范我省成品住宅的发展，保障成品住宅建设工作顺利有序推进，正在完善阶段，下一步将制订出台。

　　房地产业涉及到上下游众多产业和行业，于国民经济发展和生态文明建设利害关切密切。国内外住宅产业和国内一些成品房先行城市和企业的发展经验表明，发展成品住宅对降低资源消耗和环境污染，提升产业升级具有重要意义。为此，我们将继续发挥职能作用，完善相关政策法规，制定实施细则，服务企业和消费者，推动成品住宅的落实、推广和普及，为房地产业的健康、稳定和有序发展贡献力量。

　　注：名词解释

　　毛坯房:又称为“初装修房”，屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

　　成品住宅：是指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间基本设施配合等全部完成，已具备使用功能的新建住宅。

　　“成品住宅”是相对于“毛坯住宅”而言，也称“全装修住宅”。详细地说就是指住宅在出售前，房屋的功能空间一次合理设计并设置完成，水、电及设备所需配套端口一次设计并安装到位，顶棚、墙面、地面全部粉刷、镶嵌、完成铺装，厨房的橱柜和卫生间坐便、淋浴等一些必要设备及用具安装完成，所有设施基本满足人们起居、卫生、饮食、学习等生活需求，入住后能直接使用的住宅。

试点先行，我省成品房发展大有可为

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