成品房

解读：河南成品住房，怎么整？

2016-02-29 10:18　　　作者：河南省中原成品房研究中心　　　来源：河南成品房地产　　　点击数:2232

　　解读：河南成品住房，怎么整？

　　日前，河南省住建厅发布《关于加快推进河南成品住房的通知》（以下简称《通知》。
　　河南省有关方面人士指出，这是河南省首个正式的关于成品住房的指导性意见，目标和任务同在，落实和执行环节共存，河南楼市进入成品住房时代。
　　接下来，成品房君带大家一起解读河南成品住房《通知》。

　　█ 发展成品住房的意义

　　《通知》：充分认识发展成品住宅的重要意义。河南省房地产业发展有了一定的基础，群众对成品住宅有较强的消费意愿,全省发展成品住宅已具备相应条件。
　　成品房君解读：成品住宅是相对传统的毛坯房而言，成品住房指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间基本设施配备等全部完成,已具备使用功能的新建住宅。换句话说，无需再装修，拎包入住。
　　装修之苦之累，装修时间表不同可带来噪音和环境影响。成品住宅系统开发建设，可节省建筑材料,减少建筑垃圾,降低环境污染,可提高住宅性能,保证房屋结构,防止噪音扰民,同时还有利于推进住宅产业现代化。
　　目前,河南省房地产业发展有了一定的基础,从近几年一些开发企业和项目推出装修房的销售市场来看，群众对成品住房有较强的消费意愿,全省发展成品住宅已具备相应条件。成品住宅作为房地产业的一个系统工程，在适当的时机推行，有助于积累经验和进一步推进房地产市场健康有序发展。

　　█ 5年内县级达6成，新区全覆盖

　　《通知》要求，到2020年,新开工全装修成品住宅占新建住宅面积比例,省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%,郑州航空港综合实验区争取全覆盖,县城(市)要达到60%以上。
　　成品房君解读：2016年起，河南房地产将迎来成品住房时代，新开工住宅项目将有计划地列入成品住房范围和推进成品住房占比。除了新开工的项目受到影响之外，省会郑州及一些城市新区，将成为成品住房推进的重点区域，包括郑东新区、郑州航空港区及河南省内一些新区和开发区等；新建商品住宅应在规划设计阶段明确对成品住宅的要求,以幢为单位实施。同时，作为政府主导的廉租房等政策房，受政策的影响直接更大，公共租赁住房、酒店式公寓必须按成品住房标准建设。截止到2020年，全装修成品住宅占新建住宅面积比例,省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%,郑州航空港综合实验区争取全覆盖,县城(市)要达到60%以上。这就预示着，郑州航空港综合实验区开发商和项目全部成品住宅开发，河南城市8成的开发商和项目、县级城镇超过6成的项目将和成品住宅有关。

　　█ 公寓小户型将全部成品住宅

　　《通知》要求成品房以幢为单位实施，公共租赁住房、酒店式公寓必须按成品住宅标准建设。
　　成品房君解读：鉴于成品住房项目实际和推进规划，成品住房开发建设不是一挥而就的事情，也不是整个项目，而是以幢为单位实施。其中对于标准型住房产品和小户型产品，则提出“公共租赁住房、酒店式公寓必须按成品住宅标准建设。”也就是说，政策房和小户型及公寓型住宅产品，则必须拎包入住的成品住房标准建设。

　　█ 地市成品住房将有时间表

　　《通知》要求，各市、县住房城乡建设主管部门要科学制定本地区成品住宅发展规划,在新开工住宅中逐年提高成品住宅比例,到2020年,新开工全装修成品住宅占新建住宅面积比例。
　　成品房君解读：《通知》作为河南推行成品住房的制度，河南各市、县（市、区）政府势必要把成品住房建设纳入住房建设规划，并根据目标要求，从《通知》发布之后到2020年期间的5年内，制定本地区成品住房发展规划，年度逐步提高成品住房在市场供应结构中的比重，确保成品住房开发建设质量。

　　█ 政策先行，重在落实

　　《通知》要求各级住房城乡建设行政主管部门要高度重视,充分认识发展成品住宅的重要意义,切实加强成品住宅开发建设的组织领导,落实部门责任,形成工作合力,采取切实有效的措施,加强对成品住宅建设的引导、规范和管理,推进成品住宅的发展。
　　成品房君解读：《通知》发布实施，作为河南省各地的规划、房管、住建等住建系统部门，直接的对接和业务指导力度可期，也利于住建大系统内的各部门责权分工和沟通对接，形成工作合力,采取切实有效的措施,加强对成品住房建设的引导、规范和管理,推进成品住房的发展。
　　无论如何，《通知》可在一定程度上有利有助于成品住房的实施和推行。

　　█ 河南成品住房的说明书

　　《通知》对成品住房的开发、技术、质量、监管、验收等父母作了更为详细的要求。
　　成品房君解读：《通知》要求河南各市、县规划主管部门要根据本地区成品住宅开发建设目标,在提出住宅项目规划条件时,对成品住宅面积比例等内容明确要求,并加强监督管理。按照《河南省成品住宅装修工程技术规程》,切实加强成品住宅项目设计、施工、验收等环节的管理。
　　《通知》要求成品住宅项目设计文件编制中应做到土建与装修设计一体化,设计深度要符合有关要求,建筑设计与装修设计施工图一并报施工图审查机构审查。
　　成品住宅项目办理施工许可时,应完成包括室内装修工作量的各类招标工作,将室内装修工程连同土建工程一并申请办理建设手续。
　　《通知》具体到成品住宅开发建设的多个细节上，比如设计、施工、监理、检测等单位应依据各自职责建立装修工程质量控制体系,严格装修材料和部品进场检验,保证防火、防水、环保等要求,确保按图施工和工程质量。
　　《通知》要求成品住宅销售合同中应增加附件,载明主要装修设备、材料及住宅部品的性能、规格、类型。开发企业应明确对成品住宅质量保修的主体责任,在商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明维护保养要求以及装饰装修材料、部品等详细信息。
　　对于开发商和业主而言，《通知》等于给予了一个建房和看房“说明书”：成品住宅实行土建、装修一体化设计与管理,可根据不同层次需求开展“菜单式”、“订制式”的装修服务模式。这些“菜单式”和“订制式”无疑为开发商开发建设和业主看房监督验收提供了更加直观和详尽的直观。

　　█ 政策扶持+龙头企业带动

　　《通知》建立发展成品住宅的保障措施，相关政府部门给予政策扶持和财税补贴，发挥龙头企业的带动力。
　　成品房君解读：成品住宅的推进和实施，离不开相关政府部门的扶持和财政税收等政策的惠补。《通知》要求各市、县住房城乡建设主管部门要会同财政、国土、税务、金融等部门建立联动机制,加强统筹协调,强化政策扶持,在财政补贴、合理计税、项目和按揭贷款等方面对成品住宅的建设、销售给予相应的政策优惠。
　　行业龙头企业显然是成品住房市场的重要力量，也将是成品住房市场的参与者和受益者，《通知》显示，培育集开发、设计、部品生产和科研于一体的住宅产业集团,支持开发企业与住宅部品及相关材料研发、生产的龙头企业建立战略合作关系,鼓励装修材料、住宅部品集中采购。有条件的市县可建立相应规模的产业园区,为技术研发、构件和部品生产提供载体。
　　房地产业作为政策和资金型行业，政府政策和资金的影响不言而喻，《通知》带给行业规范性要求的同时，也在政策、资金和税收等方面给予相应的影响，进而直接或间接影响和推行成品房市场。

　　█ 成品住房质量有了保证

　　《通知》加强对成品住宅分部工程的质量控制,开发企业应明确对成品住宅质量保修的主体责任,相关部门进行资材把关和监督。
　　成品房君解读：作为规模性开发建设的成品住宅，质量和验收是一项浩大的工程。《通知》要求成品住宅项目实行分户验收,分户验收前,应按规范要求,进行室内环境检测。没有组织分户验收或分户验收不合格的成品住宅项目不予办理竣工验收备案手续。
　　作为开发商关心的也关系很大的商品房销售预售手续方面，《通知》也作了规定，房地产管理部门对申请成品住宅预售许可证的项目要认真审查预售条件并进行实地勘察,做好跟踪监督。而无建筑装饰装修设计施工图的成品住宅项目，施工图审查机构将面临对其审查申请不予受理的可能。

　　█ 样板房为交房标准,拆除不再任性

　　《通知》要求样板房要真实反映装修标准和施工质量,成品住宅交房标准不能低于样板房水平。
　　成品房君解读：通常情况下，样板房成为不少开发商和项目吸引看房者身临其境的一个体验式场地，但只是样板和参考，是不是同样的标准不置可否。《通知》要求，成品住宅开发企业应在销售楼盘内建造实体装修样板房,向购房者展示交房标准。样板房要真实反映装修标准和施工质量,成品住宅交房标准不能低于样板房水平。
　　同时，对样板房的何时拆除也进行了要求：样板房在该户型住房全部交付6个月后方可拆除。这将使得一些业主入住后可以实地实情的和样板房进行参照比较，找出不符合的地方。现实中，有些开发商和项目临时搭建样板房，出现随时拆除的情况。这也使得样板房不再任性，不是想什么时候拆除就什么时候拆除。

　　█ 市场亟待专业支撑

　　《通知》提出加大宣传力度,加强技术培训。通过各种渠道和方式宣传推进成品住房的基础和专业问题。
　　成品房君解读：相信接下来一个很长时间，房地产相关部门和人员将进行成品住房专业和应用的学习和培训，开发企业、设计、施工、监理、检测等单位管理和技术人员的培训力度将加大落实，相关的成品住房发展论坛、成品住房展示交流会等多种形式也将出现，成为宣传和推广成品住房的景象，这将引导群众转变传统的装修观念,推进成品住房市场和消费，也不断提高和推进成品住房开发建设水平和市场水准。

　　█ 产业迎来新市场

　　《通知》要求，成品住宅实行土建、装修一体化设计与管理。
　　成品房君解读：成品住房节能环保，应用到新技术、新设备、新工艺、新材料四新技术。成品住房的科技含量的不断提高，也将加速提升智能化、生态化技术运用。成品住房产业的发展实际和市场，将拉动部品产业园和产业建材基地的建设，建材部品供应商、供应模式和装修行业市场也将带来一场变革，以适应成品房住房产业化的大系统发展。

　　█ 成品住房或有星级标准

　　成品住房开发建设涉及到开发建设是涉及全过程、全系统、全生命周期产业，可以说贯穿到房地上下游产业链。
　　成品房君解读：未来成品住房或将由保障型成品住房、普及型成品住房以及星级成品住房组成。成品住房的推行和落实牵涉到千家万户购房者，相关的细则和要求，则为成品住房市场标准提供了可能。质量、价格、服务是消费者购房的重要权衡指标，为保障消费者的权益，探索成品住房星级评价体系，逐步完善成品住房市场体系。有关方面可依托权威第三方机构，适时推进成品住房星级评价标准制度。比如按照建设标准分为星级标准给予消费者明确参考依据，以引导和推进成品住房开发建设。

　　█ 适时推出示范项目

　　《通知》要求积极推行成品住房发展。示范工程项目的适时推出有必要也有意义。
　　成品房君解读：成品住房作为房地产产品的一个系统工程，建立完善的产业化、信息化为基础的成品住住房生产组织体系，可加快形成成品住房装修的成套技术和通用化的部品体系，全面提高成品住房开发建设整体水平。市场和行业需要各地出现一批成品住房项目作为示范工程项目，试点先行，示范带动，充分发挥成品住房示范工程项目的引导和示范作用。

　　█ 具体处罚措施缺失

　　《通知》对成品房的开发建设和规范多有涉及，但缺少具体的规范处罚措施。
　　成品房君解读：《通知》相比法律法规，效力有别。通知作为行政规章（广义的法律），属于规范性的文件，政府有行政强制方面权利的可能,具有普遍约束力。但规范性文件毕竟不等于法律效力，同时，《通知》在对不执行、甚至违反者，没有具体的惩处罚措施，比如对于一些强制交房的房地产项目，有关部门在具体执行中难免不会带来力度和量数的影响，以及量化、具体的追责措施。

解读：河南成品住房，怎么整？

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