关注丨郑州成品住宅样板套品质榜单（2019）官方解读来啦！

3月31日，河南省中原成品房研究中心与克而瑞河南机构联合发布“郑州成品住宅样板套品质榜(2019)”，涉及郑东新区北龙湖片区、经开区、金水区、惠济区、二七区、管城区、高新区、中原区、航空港区、中牟片区（包含郑东新区白沙片区、中牟绿博片区）10大片区，70个项目，147个样板套。榜单发布后引起了消费者的普遍关注，作为成品住宅品质榜单的首次发布，很多消费者纷纷留言提问，希望了解关于成品住宅的更多信息。为此，本次榜单的发布方之一河南省中原成品房研究中心针对消费者关心的问题一一进行了解答。

问：“郑州成品住宅样板套品质榜单（2019）”评的是什么内容？“样板套”指的是什么？

答：“郑州成品住宅样板套品质榜单（2019）”依据《河南省成品住宅评价标准》评价指标体系中功能空间、材料部品、人体工程等六项指标，以单位工程的居住空间为评价对象，对样板套进行设计阶段的评价。样板套是指我们所说的样板间，它必须是1:1建造，且能说明交付标准。

问：未来住宅的方向会是成品住宅吗？毛坯房还有没有市场？

答：未来住宅的方向一定是成品住宅。

首先，国家政策层面上，2008年住建部发布的《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质〔2008〕133号）中鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。2016年《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔2016〕71号）文件下发，要求“推进建筑全装修”。河南省于2015年启动成品住宅建设进程，各项相关政策相继出台，2017年，《关于加快发展成品住宅的指导意见》（豫建房管〔2017〕23号）明确提出：2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设。

当前我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，房地产作为国民经济的重要支柱产业，必将走向高质量发展道路，住房建设走高质量发展道路，不仅是转变经济发展方式的迫切要求，也是适应中国社会主要矛盾变化的必然要求。而发展成品住宅是实现住房高质量发展的重要途径。毛坯房的建筑设计与内装设计严重割裂，后期二次装修的过程中不可避免要进行大拆大改，造成资源浪费、环境污染、住宅的安全隐患，毛坯房粗放式发展模式在资源环境要素约束趋紧现状下已不可持续，也与新时期人民群众对住宅高品质的需求不相适应。成品住宅强调以居住者需求为本，建筑设计和内装设计一体化实施，发展成品住宅有利于转变住宅产业发展方式，满足人民群众日益增长的美好生活需求。

第二，市场层面，以郑州为例，2015年只有领先一步的万科、恒大、碧桂园等数个全国性开发企业在郑开发成品住宅，发展到今天，截止到2019年，郑州市参与成品住宅开发的企业达到近70家，成品住宅项目180个。

第三，产品层面，刚需改善的项目最终是要走向成品化的道路，但对于4层以下住宅及单套面积大于200㎡的住宅，考虑到个性化需求，开发企业可以不做成品住宅。

问：榜单都考核了哪些内容？购房时作为哪个角度的参考？

答：榜单依据《河南省成品住宅评价标准》评价指标体系，从功能空间、材料部品、人体工程、室内环境、成品效果、提高与创新六项指标对可说明交付标准的样板间进行设计阶段的评价。

购房者如果购买成品住宅，可以以上六项指标的交付标准，结合自己的需求重点进行参考。

问：为什么有一些成品住宅项目没有上榜？

答:项目样板套没有出现在榜单中有两种原因：

一、榜单采集项目样板套目录中有，但榜上没有出现。在榜单发布的稿件最后附的有本次榜单采集到的所有项目样板套目录。如果在目录中有，但榜单中没有，说明此次排名较低未能上榜。

二、榜单采集项目样板套目录中没有的，有如下情况——1.样板间尚未开放，不具备榜单采集条件。2.该样板套户型已售罄，对购房者已无参考价值。3.自愿放弃入榜，拒绝配合信息采集工作。4.未能统计到被遗漏的。

问：榜单中一些项目的排名好像和我们之前看盘认知不一样，觉得很不错的项目榜单中排名并不高，一些刚需项目排名还比较靠前，这是为什么？

答：评价的主体仅限于套内，关于项目公共区域、绿化、容积率、地理位置、企业实力、销售价格等等其他内容均不纳入考量范围。目前很多开发企业做成品住宅，还处于建筑设计和内装设计两分离的阶段（实为毛坯+装修），没有提前把使用功能和人体工程学纳入考虑范围，可能会出现某空间过小、狭窄而导致放不下床、柜子，马桶出现在淋浴间等情况，这样的话，也许小区配套很好，但是居住舒适度也不高，样板套的品质也就不高。

问：为什么有的开发企业的项目在榜单中占比较重，而有些只看到一两个？

答：这与项目数量和样板间数量有关，以万科为例，目前郑州在售的成品住宅有10个项目，且每个项目至少做2个样板间，甚至多个项目做4个样板间，本次共采集28个样板间。基数大，所以出现在榜单的几率高于其他项目。

问：看起来好像就是面积越大得分越高？

答：面积大的话，在空间尺度方面得分会高一点，但是总分是综合考量，其他得分点如部品配置、人体工程等做不好，面积大评价得分也不一定高。

问：是不是只有高端项目才有高品质？

答：高端指的是装修的档次、用材、价格等，但是高端项目≠高品质。有些项目的外立面、小区的环境、装修的用材很高端，但是如果说户型设计不合理，部品配置不到位或者部品配置不符合我们的生活习惯，也不能算是高品质住宅。

问：榜单上排名靠前的项目，交房时一定很好吗，是不是可以放心购买了？

答：不一定，本次榜单对样板间进行评价只是设计阶段的评价，会存在一些开发企业由于质量管控不到位等多种因素导致实际交付品质较低的情况。

问：我准备购买的项目在榜单的排名并不太靠前，是不是品质不好不能买了？

答：买房时我们要综合考虑品质、配套、区域、价格等多种因素，成品住宅品质榜单只为我们选择成品住宅的套内的空间布局、部品材料等的综合品质状况提供参考。

问：这个榜单是按照性价比吗？品质和价格挂钩吗？

答：不是按照性价比，一般情况下，品质越高的项目价格也高，即优质优价，但也会存在价格不高，但是性价比较高的项目。

问：榜单有没有毛坯的？毕竟目前市场毛坯房还是很多的。

答：没有毛坯的，因为该榜单评价的前提条件就是成品住宅。

问：为什么有的项目户型通透，还是挺好的，但排名并不好呢？

答：榜单是综合考虑多个方面的，如果项目仅南北通透，但某些功能缺失，如缺少套内前厅，或者说部品的配置不符合需求等情况都会影响到对它的评价，从而影响排名。