长租公寓到底怎么做？看看北京这几个品牌项目就知道了

今年以来，政府从土地、金融、政策等方面大力支持租赁市场发展，支持力度前所未有，截至11月底，全国已有12个城市推出自持用地（含租赁用地）160余宗，租赁面积约550万平方米，同时，十九大报告中继续强调“租购并举”，租赁市场未来在房地产市场中扮演的角色可见一斑。面对租赁市场这个万亿蓝海，各方资本争相进入，不少房企已经推出自己的长租公寓品牌，尚未布局长租领域的房企也在紧锣密鼓，以期把握本次机遇，分食租赁红利。

对于房企来说，长租公寓业务的布局与发展，归根结底是要达到公寓项目收益的最大化，而这种收益最大化需要通过租金和出租率的最优组合来实现。因此，在市场上，需要充分了解求租者的租赁需求和资金实力才可能实现租金和出租率的最优组合。目前市场上的长租公寓项目面向的客群、产品、服务到底如何，房企又是如何做长租公寓的？基于对北京多个长租公寓项目的调研，我们选取几个品牌房企具有代表性的长租项目进行分析对比，并在文末形成我们的几点思考。

♢  泊寓上清店：地段优越、产品性价比较高

项目概况：项目位于海淀区北五环外，西邻上地信息产业基地，北向西二旗、西三旗，东南面朝奥林匹克森林公园，周边被地铁8号线、13号线、京藏高速等包围，距离最近地铁站1公里，住在这里的租客，上班通行时间多数可控制在开车半小时（不堵车的情况下）、公交地铁1小时之内。项目1公里范围内，覆盖了物美、永辉等大型超市以及不同的购物中心和百货商场，餐饮小吃店也不少，生活配套较为齐全。

客群定位：项目定位青年群体（老人、小孩不可入住），结合该项目所处的位置，项目面向的客群多为工作在上地、西二旗、中关村等板块内的上班族，这些板块的公司基本为高科技企业，员工的工资水平和消费能力相对较高。

产品特点：项目分属在一栋6层楼的3-6层，入门和电梯处均需刷卡进入。该项目仅有两种户型35平方米和42平方米，面积不同，户型结构相同。房间是一个大开间，有独立卫生间和一个外延式飘窗，同时配有电视、沙发、洗衣机、小型办公桌、冰箱、空调等，屋内配套很齐全。值得一提的是，该项目充分发挥了企业在存储空间设计上的优势，在房间内设置了不少储物空间。每个房间的门锁为密码锁，且门前设计了向内伸展部分，对租客输入密码起到一定的遮挡作用，另外这部分还可作为放鞋区域，较为方便。

公共服务：公共区域包括公共厨房、阅览室、健身房、会客厅等，其中公共厨房相对干净，健身房免费，这些区域均有专门的保洁。项目入门处有快递柜可以随时收取快递，大件快递可由服务台代收。另外，该项目在某些节假日会组织小型聚会，丰富租客的业余生活。

租金水平：该项目半年起租，35平方米的标准间每月租金4200元，加上10%服务管理费，每月4620元；42平方米的双人间每月租金加服务管理费6600元，服务管理费主要为公共区域保洁和管理费用、WIFI费用等。另外，每月还需缴纳个人房间的水电费。

目前，周边可租房源数量较少，某三室一厅合租房源中的15平方米卧室，无独立卫生间，厨房、客厅等共用，月租金3000元，中介费为一个月租金，月度合计费用3300元左右，水电费另算；整租某一居室40平方米，月租金5400元，另需缴纳8%的服务费，合计费用接近5900元。与之对比，虽然该项目租金水平略高，但从居住舒适度、公共区域使用等方面来看，其性价比较高，项目基本处在满租状态，特别是35平方米户型，目前仍有多个排队租客。

总体来看，泊寓上清店位于好的地段，拥有较大的人流量，在这种优势下，产品面向工薪阶层青年群体，租房需求较为充足，再加上项目配套、相关服务等因素给产品带来的高性价比，项目出租率高。

♢  泊寓旧宫店：依托自身商办配套和优越地段，产品多样带来需求集聚

项目概况：项目毗邻亦庄开发区，项目所属地块为开发企业在2011年通过招拍挂方式竞得，地块性质为住宅商业综合用地，也就是说在原本没有要求自持的地块中，企业设计了泊寓项目运营。目前该地块的住宅、商业、办公均已入市。项目距地铁口不足200米，亦庄线可在宋家庄站换乘5号线和10号线，坐地铁至国贸站通行时间在半小时内。该项目拥有自身的商业配套，大型超市、时尚百货、品牌餐饮等聚合一起，给租客的生活带来了极大便利。

客群定位：项目定位青年群体，面向的客群除了在国贸、亦庄开发区的上班族之外，该项目配套的商业、办公从业人员也成为租房需求的重要来源。

产品及租金水平：该项目针对不同的客群设计了三种户型，面积从11-39平方米不等，租客可选的空间较大，租金水平在1900-4000元之间。周边一室一厅月租金3700元，三居室中15平方米的主卧月租金约2500元，可见项目租金水平与周边相当。

另外，根据调研，该项目的增值服务较少，没有单独的阅览室、游戏室等公共区域；进入楼内和电梯均要刷卡，有保安，安全性有一定保障。

表：泊寓旧宫项目产品类型及租金水平

数据来源：中国指数研究院综合整理

该项目依托自身的商业、办公配套以及所处的优越地段，再加上产品的多样性，项目出租情况非常好，电话预约看房总会得到“我们这里满租了，排队的人也很多”这样的答复，满租在这里是常态。

♢   冠寓酒仙桥店：提升服务质量，赢得市场口碑

项目概况：该项目是今年下半年新开业的长租公寓项目，位于东北四五环之间，周边分布众多电子科技企业。项目邻近公交站点及地铁14号线，通过地铁14号线、北京的环路及放射性道路，可实现与全市无缝连接。周边大型超市、购物商场、餐饮等分布众多，能够满足租客的基本衣食住行。

产品和租金水平：项目设有两种户型，面积在20-25平方米之间，租金约6000-7000元/月，房间配有独立卫生间、沙发、电视、冰箱、洗衣机等。项目由于新开业，折扣力度较大，起租半年即可享受八折入住优惠，且无额外服务费。通过对周边长租公寓竞品项目进行走访发现，一居整租租金在5100-6500元/月不等，服务费为月房租的8%-10%不等，租金加上服务费与冠寓项目租金相差无几。

公共服务：公共区域有健身房、厨房、书吧、电影院、会议室等，为租客打造了一个24小时全方位的大型租住生活服务空间，并且该项目所属企业借助以往积累的产品、物业服务等全生态资源，通过定期举办一些聚会活动，如观影、读书会、节日聚餐等交际活动，真正的从租客角度出发，为城市精英人群带来他们喜欢的活动。同时，项目夜间安保服务为租客提供一个安全舒适的居住环境。项目以较高质量的服务水平着力构建全天候的贴心管家服务，为租客提供了一个家的环境，同时为租客搭建一个较好的社交平台，为租户的生活品质保驾护航。这有助于实现客流的稳定及导入，为项目未来长期发展提供了较好的保障。

调研发现，该项目虽然开业不到半年，但目前已有较高的出租率。这主要是因为其前期通过合理的价格策略，实现客流的导入。同时，后期通过较高的增值服务来增强租客对其的认可度及粘聚性，为其赢得市场口碑。

♢  泊寓稻田店：户型多样满足不同租住需求，且租金存较大优势

项目概况：该项目位于西南五环外，其周边挨着房山线、京港澳高速等，距离最近的地铁站大概十分钟路程。项目所属地块是企业几年前通过招拍挂方式获得，土地性质为综合用地，配有小型商业。由于稻田项目刚启动一年，在1公里范围内，仅有一个生活菜市场，周边有少量餐馆，可基本满足租客生活需求。另外，值得一提的是，因周边配套尚不完善，项目到地铁的路上略显荒凉。

客群定位：项目周边最近的大型工作区当属丰台科技园，所以面向的客群多数为丰台科技园的上班族，部分客群北延和东延。

产品和租金水平：该项目共设有四种户型，面积在13-36平方米不等，租金水平在1500-2600元/月之间，通过走访发现，其周边租金与其相差无几，而该项目内部设置了免费的公共厨房、小型健身房、电脑、投影室、书吧等休闲娱乐配套，产品性价比更高，所以该项目一直处于满租状态，且吸引了更多租客前来排队候租。

整体来看，项目所在区位生活配套还不完善，在这种情况下，项目凭借自身的休闲娱乐配套、户型的多样以及合理的租金水平，实现了项目的满租。

♢  泊寓劲松店：区位较好，服务尚可，周边竞品太多、竞争压力大

项目概况：该项目位于东三环与东四环之间，距离国贸5公里，人流量较大，周边有地铁10号线、14号线、7号线、京哈高速、京沪高速等，到最近地铁站距离不到1公里，最近的公交站点200米，区位优势明显。另外，生活配套方面，周边大型超市、商场、餐饮店数量也较多，也就是说从地段、配套来说，该项目均有一定优势。

产品特点：该项目受层高限制，户型均设计为复式，一楼层高高一些，面积有23平方米和30平方米两种。房间内有独立卫生间，但没有阳台，室内是二层结构，二层仅放置床。

公共服务：该项目公共区域的配置与泊寓上清店的大体相同，但空间上略大一些，不同的地方在于，健身房是与商家合作，办卡优惠，健身器材较多；公共区域内有吧台、影院和游戏设备。另外，晚上项目有保安，安全性上有一定保障。

租金水平：23平方米户型租金加上10%的服务费，每月费用在4600元左右，30平方米的在6600元左右。周边整租一居室51平方米，月租金加上中介费，每月费用在5800元左右；合租三室一厅的10平方米次卧，无独立卫生间，月租金加上中介费约2500元。与之相比，泊寓劲松项目租金水平略显高一些。

值得注意的是，该项目所在板块公寓竞品数量较多，方圆1公里内有长租公寓、酒店式公寓、民宿等数十家，租赁房源供应量较大。由此可见，该项目虽然选址在交通通达处，但其周边竞品较多，再加上本身户型结构较为单一、租金上无太大优势，出租率尚处在中等水平。

总  结

表：各项目对比

数据来源：中国指数研究院综合整理

我们的几点思考:

1、 交通通达是各项目选址的共同选择。不管项目是位于中心城区还是郊区，各项目均选在了距地铁、公交站点较近的地方。

2、 地段的选择过程中，周边竞品的分析也值得重视。周边竞品数量较多，无疑将分流租住需求，这对项目的产品特色、租金水平的设定等均提出了更高的要求。

3、 项目面向青年群体，租客多为半小时通行圈内的上班族。半小时通行圈内所涵盖的客群需求和收入不同，项目设计的产品和定价也会有所差别，所以前期对租赁客群的研究至关重要。

4、 产品主要针对的仍然是中档收入客群。一方面，各项目租金与周边租金相比，并没有高出太多；另一方面，从热租户型来看，最小的户型最抢手，也就是说租客还是以满足最基本的租住需求为主，对租住的空间、舒适度等要求并没有太高。

5、 中端客群的需求面较广，单一的户型结构可能会受限。目前看，产品多样的的项目，出租情况较好。

6、 生活配套不太完善的项目可以通过项目本身的相关配套和租金优势脱颖而出。但是凭借这种优势获得的高出租率较为短暂，长期来看，项目还是要提高自身的服务水平，让租客认可才是王道。

未来随着租赁市场的发展，租赁需求将会明显释放，且随着观念的转变、单身人士数量的增加、居民收入水平和消费水平的提高等，长租公寓面向高端市场也将成为一种趋势，而在这种趋势下，租客对项目服务水平、居住品质等的要求也将提升一个档次。