标准创新 《河南省成品住宅评价标准》解读

编者按

      在2019年6月16日由河南省中原成品房研究中心承办的“河南省住房高质量发展研讨会”上，来自住房建设领域的专家和嘉宾围绕如何实现“住房高质量发展”议题从不同侧面进行了深入的交流和探讨，本期我们继续对专家们的精彩发言予以回放。

      在此次研讨会上，河南省中原成品房研究中心特聘专家王明磊以对《河南省成品住宅评价标准》的解读为题，阐述了“河南省成品住宅标准体系”的构建过程、《河南省成品住宅评价标准》的标准创新亮点及河南标准先行，引领成品住宅建设高质量发展的先进做法。下文根据其现场演讲整理。

1“河南省成品住宅标准体系”构建

      从整体推进到专项深入

     《河南省成品住宅评价标准》2016年立项，2019年5月12日发布，6月1日正式实施，历经三年多时间。

      随着《河南省成品住宅评价标准》的发布实施，“河南省成品住宅标准体系”基本框架搭建完成，整个体系包含12部标准，其中主体框架8部标准，已发布实施6部标准；《河南省成品住宅内装部品选型标准》正在编制；《河南省成品住宅计价标准》今年启动；另外还有4部标准正在计划或编制中，基本实现了从整体推进到专项深入。

      发展成品住宅 标准建设引领

      河南省推进成品住宅建设，有一个比较好的推进路径，是以标准建设为引领，以产业化理念为指导，每项政策的发布都伴随着一项技术体系的完成或者一个标准的编制或发布，其中包括豫建〔2015〕78号、豫建〔2015〕190号、豫建房管〔2017〕23号文都是这样。从“河南省成品住宅标准体系”整个体系的构建过程看，《河南省成品住宅评价标准》其实是标准体系中第一部启动编制工作的标准，但是在标准编制推进过程中，就发现有一系列的问题需要解决，因此，针对这些问题的解决，逐步形成了河南省成品住宅标准体系。

2《河南省成品住宅评价标准》解读

      标准编制应建立在广泛的调研基础上，对此我们有一个好的做法，这也是河南省中原成品房研究中心始终坚持的，即我们从2015年开始，每年完成5000份的消费者问卷调研。

      追求升值空间——注重开发商品牌——追求品质

      通过以上（上图）三年的调研数据显示出消费者对整个房地产市场及对成品房关注度的变化，对成品房一个是接受度增高，另外一个是关注成品住房的质量。

      从供给侧出发 我们要提供一个什么样的房子？

      发展成品房，从消费者角度出发，我们首先要解决第一个问题：我们需要提供一个什么样的房子？即从供给侧出发，该采用一个什么样的标准？

      通常来说，一个好的房子通常包括地段、配套、户型等等；随着生活需求的提升，消费者开始更多地关注内部需求或者居住、使用的质量。从最初的传统住宅，人与建筑这样的功能关系；到后来的精装，对风格有一个提升；再到目前的成品住宅，解决的是人、部品、环境这样一个内部使用功能。

      这就谈到了我们第一个碰到的问题：评价标准的评价对象或者研究对象是什么呢？后来我们就提出“居住舒适”、“居住品质”这样一个概念，它包括居住空间的功能性，经济性、适用性、环境性、质量性、先进性等，以及心理、生理方面的综合感知。这就逐渐形成了《河南省成品住宅评价标准》中，对“居住品质”的定义。

      评价指标选取

      第二个我们需要解决的问题：评价指标到底怎么来选取，从哪几个维度来确定房子是好房子？

     对此，我们也对照了一些国际标准，及国内目前的健康标准，绿建标准，住宅性能的认定等，最终形成了这样一个包括功能空间、材料部品、人体工程、室内环境、成品效果、提高与创新六个指标，在每个指标的方向上，我们都有一些标准或者研究来支撑，最终整个形成了这样一个标准的体系。

      整个评价标准的一级和二级的指标，提高与创新指标由评分项组成，其他指标均由基本项和评分项组成。基本项17项，评分项是60项，总共77项。它关注的是整个住宅的性能，目标是提升居住品质。

      评价标准创新

      首先，《河南省成品住宅评价标准》六个指标涵盖了一个成品住宅的全生命周期；

      其次，对住宅进行分级管理、计价和评价；

      再次，它规定了“成品住宅实体样板套施工应该取得预售许可证之前完成，在合同约定的交房日期之后180日内不得拆除”以此作为交房标准，保证了消费者权益。

      此外，它还提出了装配式内装装配率，而且把这个概念，与《装配式建筑评价标准》进行了一个对接。

      评价遵循原则 成品住宅一体化设计

      成品住宅评价分为设计评价和综合评价，设计评价在设计阶段即可介入，综合评价则是是在竣工验收完成后进行。

      那么成品住宅设计该遵循什么样的标准？经过广泛的考察，调研，《河南省成品住宅设计标准》最终在全国率先直接提出成品住宅要遵循一体化设计这样一个原则，即“成品住宅应实施一体化设计”。这也是评价标准所遵循的基本原则。

      这个目前我们河南省一些项目对一体化也做了一些应用实践，包括亚新·茉莉公馆系列的三个一体化——设计、施工和管理的三个一体化；金茂把燃气纳入的一体化；碧源的百年宅体系首次落户中原，则把建筑的实用性、可变性、包括结构的耐久性、管线分离及运维的考虑的综合一体化等。

      对此，我们也形成了这样的一个一体化的流程思路，即把样板房作为我们整个设计中的重要一环，因为它可以对施工的工艺包括采购的部品进行一个研发，即评价标准可以作为一个重要的方法论。

      技术选择 因地制宜＆方法论

      技术选择方面，评价标准采用因地制宜原则，充分考虑本土条件、资源、环境、文化、经济等因素。

      另外，对开发企业来说，它是一个很好的方法论，我们在做整个项目的时候，可以按六大指标比如功能空间的布置，材料部品的选择，人体工程精细化的一些设计等思路进行，在这方面亚新给我们也做了一个很好的尝试。

      首先是功能空间，关注成品住宅功能空间的完整性和适用性；还有模数协调，在评价标准中我们也提到了模数协调的互换性，集成部品、工业化生产、装配式安装等。

      人体工程主要是关注住宅的舒适性、感官体验。这一点上，咱们每个项目的人体工程这一块都做得比较好了，但是我还是想呼吁一下，更尽可能的按照本地的人体特征来在做精细化的一些设计。比如照明，引入模拟软件，对采光通风照明，甚至隔声系统进行模拟分析和计算。室内健康，关注室内环境营造、绿色建筑技术应用等。

      成品质量主要关注的是施工质量，即人的舒适化体验效果的实现，并作为交付标准。这里以我省省直青年人才公寓为案例进行分享。

      它采用成品住宅一体化设计理念，并采用装配式、按绿色建筑标准来做，即人才公寓采用的是成品住宅+装配式建筑+绿色建筑这样的一个整体的概念，由此我们也可看出下步成品住宅的两个发展方向：一个是成品住宅向成品化交付方向的发展，即一体化设计、装配式内装、工业化建造、成品化交付。它已不单单是装配式内装，而是拓展到了装配式建筑，所以说是建筑、内装、+结构的一体化，甚至要考虑到环境的影响和设备集成的影响。另外一个方向是整个产业的发展，因为整个成品住宅的发展，单单靠一家、两家企业是不够的，需要整个产业链条的，包括各个部品的产业集成的发展等，总体才能推动河南住房整体高质量发展。