百年住宅引领居住建筑更新换代 有效供给促进结构调整产业升级

      中国房地产业协会住宅技术委员会 孙克放

      2015底中央经济工作会议提出：2016年在经济社会发展战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度；在战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。各地政府和企业都在逐步落实这五项重点任务，并且取得了一些显著的成效，使我国经济运行总体平稳，稳中向好。但与此同时，经济下行压力仍然较大，总需求低迷和产能过剩并存的格局尚未改变。经济面临的结构性矛盾依然突出。因此，进一步加大供给侧结构性改革力度成为当务之急！这是党中央综合研判世界经济形势和我国经济发展新常态作出的重大决策，我们一定要树立必胜信念，坚定不移把这项工作向前推进。

1、中国房地产市场目前的现状特点

目前中国房地产市场有三个特点：

       一是楼市升温。中央为去库出台政策刺激楼市，但大部分政策将直接利好一线楼市，二线恢复上涨，三四线起色一般。

       二是城市间、区域间、企业间、产品间分化严重。

       三是库存量虽有减少，但三四线城市去库存压力依旧很大。

       中国房地产的现状，暴露出整个行业供需正面临着不可忽视的结构性失衡。供给过剩，更确切地说是无效供给过剩，有效供给不足，导致产品积压，企业资金被大量沉淀，不能周转，使得人力、材料、土地等成本居高不下。我国经济发展中有周期性、总量性问题，但结构性问题最突出，矛盾的主要方面在供给侧。房地产业的主攻方向就是要减少无效供给，扩大有效供给，提高供给结构对需求变化的适应性，着力提高供给体系的质量和效率。

       供给侧结构性改革的根本目的是更好满足人民日益增长的物质文化需要。

2、百年住宅提品质促升级

      对于房地产业，向消费者提供高品质的住房需求，正是提供有效供给的不二法门！究竟什么是高品质住宅？由中国房地产业协会刘志峰会长倡导，中房协正在推广的“百年住宅示范工程”，为高品质住宅提供了典范。确切的讲中国百年住宅建筑更加强调住宅建设的可持续性，更加注重住宅的生产方式的改变，更加突出住宅部品的配套通用化和更新的有效性，更加重视产品的长期优质化，更加适应居住者的高龄化和未来生活的多样化需求。使建成后的住宅建筑具有更高的舒适程度，更高的功能配置、更高的技术集成、更高的性能标准、更高的质量保障和更长的使用年限。

       百年建筑的推广具有现实性和适用性，也关系到供给侧结构性改革的全局性和长远性。

一、建设百年住宅，带动有效供给，引领未来方向

       分析三四线城市住宅库存增大的原由，供给产品结构的不合理和产品设计的同质化是重要的原因。许多三四线城市不考虑当地的实际需求，错误的策划定位，盲目地模仿一、二线城市，向市场推出了不对路的产品，客观上抑制了消费。另一方面有相当多的开发企业单纯追求开发的数量，不重视产品综合品质的提高，大量品质无差别的居住产品充斥市场，使想买高品质住宅的消费群体买不到称心如意的产品。市场在同质化竞争的格局下，不但没有形成良好销售势头，反而酿成先天性的短板，难以弥补。

      “百年建筑示范工程”则运用完全不同于大众化的开发和产品定位理念。它是以住宅的全寿命周期为基础，通过提高结构的耐久性,建筑的节能性，居住的安全性，功能的舒适性，空间的可变性，设备的可维护性，材料的可循环性，环境的洁净性，建造的集成性和配套的完善性，实现居住与环境的和谐共生和建筑的持久使用。经济适用、低碳绿色、舒适健康、耐久长寿成为百年建筑的主要特质。而这些鲜明的特质正迎合了当下消费者的迫切需求，对于大量改善型需求的家庭和刚需型家庭都具有吸引力。

二、建设百年住宅有利于建材产业去产能、补短板、促转型

       自从1996年，我国钢产量突破亿吨大关后，一直稳居世界第一位。2015年全国钢材实际产量总计约7.795亿吨，粗钢产量占全球比重为49.54%。而我国钢材实际消费大约为6.64亿吨。2015年粗钢产能利用率不足67%，严重过剩的产能使钢铁行业亏损严重，企业亏损面达到50.5%。我国建筑用钢量不足钢材总产量的5%。照此计算，大约为0.33亿吨。

       中国水泥行业也面临与钢铁行业同样的产能过剩问题。2014年全球水泥产量41.8亿吨，中国产量24.9亿吨，占全球产量接近60%。2015年，我国水泥产量23.47亿吨，同比下降4.9%。而中国的水泥需求估算约为20亿吨左右，待新增的产能还有3.2亿吨。产能过剩导致水泥行业企业亏损面约为35%，中国的钢铁、水泥行业面临一场去产能的艰苦战役。

       钢材和水泥两大行业的发展，主要基于固定资产投资增速，房产投资增速，基建投资增速，然而近两年来，上诉投资增速均有所回落。投资增长不足影响钢材水泥需求出现下滑。消化过量的产能，不仅要从供给量上解决问题，还要从淘汰落后产能上解决问题，同时要补齐转变生产方式和调整产业结构方面的短板。其中提高生产的效率和质量，促使产业转型升级是重要的方面。中房协推动的“建设百年住宅行动”，正是起到了拉动钢材和水泥两大行业“去产能，补短板、促转型”的社会效应和经济效益。

案例1：上海“南翔威廉公馆”

    “百年建筑示范工程”——绿地集团建造的上海“南翔威廉公馆”（清猗园）项目正是把产品的定位放在这两类家庭上，在产品结构上进行了调整，刚需型家庭（90平方米以下户型）和改善型需求的家庭（140平方米以上户型）各占50%，达到精准供给，同时，将原定的毛坯房改为内装工业化的精装房，大大增加了产品的卖点。

       由于采用先进的“SI体系”，把结构体和填充体（内装与设备）进行分离，实现在不同家庭人口模式下，空间可根据需要进行自由分割，满足不同人生阶段的家庭生活功能需求，提高了住宅长期使用效率，显示了百年长寿化住宅的市场竞争优势，受到消费者的普遍欢迎。

     “南翔威廉公馆”未实施百年住宅的1-2期产品市场价格为2.3-2.4万/㎡。而实施百年住宅的第3期产品，在2013年底以26000元/㎡推出后，一路涨到30000元/㎡ ，其中小户型产品成交价格在27000-30000元/㎡之间，实现销售均价28190元/㎡；改善型160㎡大户型成交均价超过27800元/㎡，经济效益明显，同时带动了周边楼盘的质量提升和价格趋涨。

案例2：山东“领袖城P-2地块”

       鲁能集团在济南开发的“领袖城P-2地块”项目，在未列入中房协百年建筑试点项目前，除了地理位置优越外，缺乏明晰的产品结构定位和突出的卖点，核心竞争力不明显。

       经过百年建筑专家的指导和中国建筑标准设计院的设计，为该项目制定了以“全寿命、全功能、全设备”为中心的四大功能系统，以百年建筑的理念重新定义该项目的产品系列和品质标准。

       第一是根据市场的细分和户型面积的适应程度，确定了产品的类型，供给对象明确，针对性强。表现出产品供给结构对需求变化的适应性和灵活性。

       第二是创造性的采用的大空间框架剪力墙结构体系，为户型设计提供了灵活布置的有利条件。

       第三是抓住刚需型和高端舒适型产品的共性的内容，提高居住功能的完备性和空间的有效性，创造出多功能入口玄关；便于家庭成员交往的餐厨客一体的开放式空间；可灵活分隔的居室；做到卫浴空间分离，收纳空间完备。

       第四是从提高居住环境舒适度的角度出发，构建品质优良化技术体系，增加新风置换系统，地面辐射采暖系统，整体厨房卫浴系统，太阳能利用系统和适老化设备系统。

产品一经推出市场反应强烈，购房踊跃。

       实践证明：无论是设在一线城市或二线城市的“百年建筑示范工程”，由于建造精良，品质优越，能够为市场提供高价值的有效供给，并且引领了住宅建筑发展的新潮流。

3、百年住宅耐久性显著提高

       2013年中国房地产业协会开展了《中国百年建筑评价指标体系》研究，并建立《中国百年住宅建筑技术评价指标体系》，进而确立了百年住宅的四大技术体系,即建筑产业化、品质优良化、绿色低碳化和建筑长寿化。中国百年住宅建设的先决条件是结构支撑体的耐久性要达到100年。这是在国内率先执行的设计标准，超越了现行规范中住宅建筑设计年限50年的要求。为了达到这个目标，北京首个百年住宅项目——“丰科建.泽信公馆”项目，首先在结构耐久性上提高了设计标准。

       其中包括：

1、结构耐久性按照100年使用寿命进行设计。提高水平地震影响系数，采用100年重现期的基本风压和雪压，比一般工程提高了50%。

2、楼面屋面活荷载设计使用年限调整系数为1.1，高于普通住宅的标准。

3、混凝土结构的最低强度等级采用C30，最高为C40。而一般工程最低强度等级为C20—30。

4、钢筋保护层加厚，取值是常规住宅的1.4倍。

5、将钢筋混凝土构件表明裂缝计算最大宽度由普通标准0.3毫米提高到0.2毫米。

6、钢筋含量总体提高15%。400Mpa高性能钢筋使用量占总钢筋量大于85%，上述设计标准比一般住宅项目单方含量有所增加，钢筋增加约23公斤/M²，混凝土增加0.05立方米/M²(如果按C30混凝土，水泥强度为42.5级考虑，水泥用量410公斤/ M³，即每立方米增加21.35公斤水泥，换算平方米为增加2.135公斤水泥)。综合成本仅提高了工程造价近7—12%。

 我国每年新增住宅建筑面积一般在12-14亿平方米，如果其中有30%的住宅，（即约4亿平方米），按照百年住宅的建设理念，进行设计和建造，每年多用钢材33万吨（增加建筑用钢总量1%。），水泥8.52万吨，即化解了产能过剩的矛盾，矫正了资源要素配置的扭曲，也促进了我国的粗钢生产结构，向“高精特化”产品转型升级。大量使用高强钢筋和高强混凝土，不但可大幅度优化住宅的抗震性能，同时使住宅建筑耐久性能大大增强，到达百年居住的要求。

百年住宅示范工程除了在结构体系提高耐久性外，还注重实现结构的装配化，强调建筑装配化和装修工业化必须并驾齐驱，做到设计同步，施工同步，监管同步。装配式建筑如果不进行室内装修，将是“残缺不全”的产品！也就不能实现绿色建筑。