高库存下 为什么房价仍然难下降

    解决房地产市场失衡问题，是解决今年五大经济痛点的主导环节。因此怎样化解房地产高库存，就成为经济政策需要发力的首要和中心问题。

    这次中央经济工作会议提出了六条化解房地产高库存的措施，简要列示如下：

    一是靠农民工市民化。即通过提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革，让农民工在市民化的过程中扩大对房地产的有效需求，让其成为消化库存、稳定房地产市场的主要力量。二靠在本地就业的非户籍人口落户买房或租房。即要落实户籍制度改革方案，让转移的农民工等非户籍人口形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。三靠建设公租房制度。即以满足新市民住房需求为出发点，把公租房适用对象扩大到非户籍人口，建立购租并举的住房制度。四靠发展住房租赁市场。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。五靠降房价。鼓励房地产开发企业顺应市场规律，适当降低商品住房价格。六靠取消限购。取消各种过时的、对房地产交易进行限制的措施。

    综观这六条政策的取向，总的感觉有三：一是最高决策层对房地产问题高度关注，这是过去没有过的。既说明房地产确实是国民经济的支柱产业之一，是现阶段稳增长的主要力量，也说明房地产库存问题越来越严重，已经影响经济的持续健康发展，到了非解决不可的程度。二是这些政策虽然非常系统，也很具体和微观化，但是其中大多数都可能是在中长期中才能有效执行和发挥作用的政策，短期内因种种条件的限制，还需要其他政策措施的配合，需要进一步具体化和因地制宜、因时制宜地实施。三是这些政策的创新突破力度较大，最关键的环节表现在扬弃了过去政府对房地产市场干预过多过频的做法，努力让市场机制在化解房地产高库存的过程中起决定性作用。

    具体来看，上述列示的第一和第二条政策，都是寄希望于农民工即新市民成为消化住房库存的主要群体。应该说，这一政策定位的对象是精准的。但对农民工来说，要想成为城镇化中的新市民，核心问题还有三：一是农民工在高房价的环境下会遇到实际有效需求及购买力不足的困境，毕竟需要并不等于需求；二是农民工的购房地往往不会是就业地，这种错位是因为农民工往往在中小城市购房，但这些地方并没有足够的就业机会；三是农民工购房所在地的城市公共服务一般都比较薄弱或者短缺，因而年轻一代的农民工们都更偏爱文化、教育以及其他基础设施较为完善的大城市。中国的三四线城市的户籍现在完全放开不会有任何大问题，但是这些城市对新生代的吸引力并不够。正是目前这种购房与就业、户籍、公共服务等之间的严重撕裂，成为新生代农民工们在市民化进程中购房的痛点。

    上述列示的第三条第四条政策，涉及到租赁市场的建设问题。目前，一、二线城市虽然已经形成了租赁市场，但由于租赁回报太低（一般只有2 % 左右），难以满足投资者正常利润率的要求，因此这个市场并不成熟，不可能吸引住房投资者大规模地开拓租赁市场。至于在三四线城市，因为就业机会缺乏，对租赁需求规模小，更不可能吸引投资者投资商品房租赁市场。另外还要说明的是，目前一、二线城市用非住宅物业（即工业、商业用房等）做租赁的比较多，因商业机会相对较多，有比较高的投资回报。但是这和“去住宅库存”问题关系不大。

    第五条政策，说要用鼓励适当降价的办法刺激房地产销售。中国房地产在库存很严重的条件下，其价格仍然保持在高位。这个问题的原因比较复杂，除了有众所周知的房地产企业拿地的价格太高、企业降价空间不大的客观原因外，还有受土地财政动因的驱使，使地方政府不愿意降低房价的原因，因为降低房价就表明当地土地价格的下行，就有可能刹不住车。撇开这些显然的原因，从产业经济学的角度分析其中还有更加具体的原因。

    房地产具有耐用消费品功能和投资品功能。在一个跨期购买决策的消费者模型之中，如果消费者可以在T期预期到房地产商会在T+1期降价，那么就没有人会在T期购买，而是选择等待。也就是说，如果消费者在知道房地产商在下期会以100单位的价格出售同样质量的房子，那么就没有人会愿意在上期按150单位的价格购买这一栋房子。如果消费者在T期不幸买了价格下跌的房子，那么他就会千方百计地要求退货退款（虽然这样做有违交易信用）；如果预期房子的价格会在T+1期继续下跌，而且预期下跌后的房价可能不值后续分期交付的金钱，消费者就可能宁可选择放弃继续交款购买房子。更一般地，在一个不断降价的房地产市场中，消费者可能选择等待而不是出手接盘。这样，在不断被预期降价的房地产市场中，不仅不可能实现减库存的任务，而且会使库存量继续增加，甚至连正常的市场销售都会被打乱。

    正因为如此，房地产商的最佳营销策略是形成房价不断上涨的预期，这样才有可能在涨价的恐慌下迅速卖光房子。这就是房地产商不愿意在房价下跌的市场氛围中经营、不愿降价卖房的微观原因，也是地方政府千方百计力挺房价不下跌的经济学道理所在。

    买涨不买跌是人类经济行为的常态。为了在降价中化解库存，打破这一行为常态的最有效办法，是在降价促销前设定降价的界线和水平，并承诺达到这一水平后不再降价，如果继续下跌，则由降价方或地方政府全额补贴消费者的购房损失。只有如此，才能在动态降价促销中打破消费者的进一步降价预期

    最后一条政策针对的是对房地产交易的限购措施。现在一线城市的限购政策可能不仅不能取消，还要改进控制方式适当加强。如北上广深的限购如果马上取消，不仅房价将会继续攀升和疯涨，而且对全国的去库存会产生消极作用。至于如南京、杭州等二线城市的限购政策，它们大部分事实上已经取消。显然，这条政策对三四线城市楼市去库存的作用效果十分有限。

    因此，这次中央经济工作会议发布的房地产去库存的六条政策，其作用特征基本上属于中长期型的。在短期中，去库存还需要其他更微观和细致的政策配合，如降首付、降低交易费用、提高公积金贷款比例、首套购房补贴（如利息抵个税等），给地方这些因地因时制宜的政策选择权，中央的去库存政策的实施才有可能达到更好的效果。

（作者为南京大学经济学教授、长江学者）