“房住不炒”！房地产市场平稳、健康发展怎么走？近期，从全国层面到地方各类政策密集出台，预示了下一步房地产的市场走向，日前，郑州市人民政府发布的2021年郑州房地产首个政策性文件《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见》（郑政[2021]4号）就从房地产调控的源头端——土地供应端入手，打响了2021郑州楼市调控的第一枪！
对于《意见》的重点，我们进行了归纳。
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关于加强土地计划管理
对于加强土地计划管理，《意见》中明确了几点：
(一)统筹编制供应计划。
坚持总量控制、结构科学、科学合理编制全市年度土地供应计划。年度土地供应计划要与做地计划、储备计划相衔接，做地计划要紧跟城市规划。未列入年度土地供应计划内的原则上不得组织供应。
(二)实现计划精细管理。
年度土地供应计划要结合区域存量房地产去化周期和市场销售价格变化情况，合理分解形成季度土地供应计划，由市级统筹编制、管控，分阶段、分区域优化供应时序、供应结构和供应面积。四个开发区、市内五区、上街区、中牟县、新郑市和荥阳市可根据市级安排,分解形成月度土地供应计划，有节奏地组织土地供应。
(三)加快棚户区改造项目用地供应。
严禁擅自批准新增棚户区改造项目。已批改造方案的棚户区项目，应设定完成期限, 加快推进，限定期限内未完成的项目自期限届满按照本意见执行。
划重点：
NO.1 加强土地计划管理 有措施手段
其中主要包括，实现计划的统筹管理、突出计划的精细管理等。年度土地供应计划分解成季度供应计划，要结合库存去化周期和市场销售价格变化情况，合理分解供应计划。有节奏地组织土地供应。
NO.2 严禁擅自批准新增棚户区改造项目
《意见》明确：严禁擅自批准新增棚户区改造项目，已批改造方案的棚户区项目，应设定完成期限，加快推进。
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完善地价形成机制
《意见》中这部分内容重点论述了地价形成机制的完善路径，包括以下几个方面：
(一)健全市场价格体系。
建立以基准地价、地价监测成果为基础,以市场指导价为基本调控手段的土地市场价格体系。以房地产市场交易资料和销售价格为依据，结合地价动态监测情况，充分考虑土地市场发育程度，科学精准制定土地市场指导价，原则上每年年初进行一次修订。
(二)优化土地评估模式。
从入围土地评估机构中随机抽取3家委托进行土地评估。土地评估应将市场指导价作为重要参考依据。住宅用地的土地出让前置条件中，要明确合理销售参考房价 (毛坯房价格和装修价格)，可按周边实际销售价格的10%浮动确定；评估时增加剩余法，计算方法为：楼面价=销售参考房价-税费-财务成本-建安成本-合理利润；2021年在郑东新区、郑州经开区、郑州高新区,以及市内五区非城改项目储备用地先行试用，然后有序推开。产业用地评估过程中可按项目业态细分情况进行评估,并结合相应物业自持比例进行修正;其中，物业自持比例50%的，按系数0.7修正，自持比例每增加10%，系数可衰减0.04，最低不小于0.5，且不得低于基准地价
(三) 完善地价决策机制。
划重点：
NO.1科学合理制定市场指导价 指导价格参考周边实际销售价格 浮动在10%
这部分重点明确了要科学合理制定市场指导价（以基准地价、地价监测成果为基础，形成以市场指导价为基本调控手段的土地市场价格体系）。同时优化土地评估模式，土地价格与房地产市场销售价格相挂钩，住宅用地评估时增加剩余法。即住宅用地在土地出让前置条件中，要明确合理销售指导价格(毛坯房价格和装修价格)，可按周边实际销售价格的10%浮动确定；评估时增加剩余法，计算方法为：楼面价=销售参考房价-税费-财务成本-建安成本-合理利润。
这意味着以后在土拍阶段，我们就可预测到未来的大致房价，而且这个房价的浮动空间在一定限度。对于成品房项目来说，装修价格也应科学合理确定。
NO.2 土地市场指导价每年修订一次
土地市场指导价制定，以房地产市场交易资料和销售价格为依据，结合地价动态监测情况，充分考虑土地市场发育程度，科学精准制定土地市场指导价，原则上每年年初进行一次修订。
NO.3 地价评估 专家评审+集体决策
《意见》明确了使地价评估更加合理，决策过程更加规范的地价评估机制，即采用专家评审+集体决策制度，必要时，出让起始价和出让初步方案还要报市土地供应协调决策小组审定。
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加强市场调控管理
“稳房价”还要从根本上“稳地价”，如何“稳地价”，从房地产逻辑源头对土地的调控着手？《意见》从以下几个方面进行了明确：
(一)科学构建动态调控机制。
结合房地产市场销售价格、区域去化周期、区域成交案例、土地供应计划等，建立土地供应动态调控数学模型，将区域用地类型、价格、周期具象化，实现有效联动调控，为地价决策提供参考依据，确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。
(二)分类适配土地竞买规则。
住宅用地可采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，报 (竞)价首次达到出让起始价的120%—130%时熔断。在产业项目相对集中、租赁住房需求较为旺盛区域，熔断后转入网上竞报自持比例，竞报最高者为竞得人，竞报自持比例达到100%后转入网上竞配建养老用房或公租房面积，配建面积多者为竞得人；在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域，熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人。
商服和产业用地合理确定出让起始价，按照公开公平公正原则组织出让,鼓励多个市场主体充分自由参与竞争，充分发挥市场作用，采取“价高者得”方式出让，报 (竞)价最高者为竞得人。
划重点：
NO.1 年度住宅用地价格，变化幅度控制在5%以内
这部分内容充分体现了调控政策的目标——“稳地价、稳房价、稳预期”，“稳”的目标如何实现？即要通过建立土地供应动态调控模型，为地价决策提供参考依据，实现房地产市场销售价格与土地价格相挂钩、去化周期与土地供应结构和节奏相挂钩。
NO.2 住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让
“稳房价”的根本是“稳地价”，《意见》明确采用分类适配土地竞买规则。
1.对住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，报(竞)价首次达到出让起始价的120%—130%时熔断。
2.在产业项目相对集中、租赁住房需求较为旺盛区域，熔断后转入网上竞报自持比例，竞报最高者为竞得人，竞报自持比例达到100%后转入网上竞配建养老用房或公租房面积，配建面积多者为竞得人;
3.在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域，熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人。
4. 商服和产业用地合理确定出让起始价，按照公开公平公正原则组织出让，鼓励多个市场主体充分自由参与竞争，充分发挥市场作用，采取“价高者得”方式出让，报(竞)价最高者为竞得人。
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