成品住宅产品力！第四届中原成品房发展论坛 房企大咖核心观点全整理！

2020年12月19日，由河南省中原成品房研究中心、郑州市住宅与房地产业协会主办的第四届中原成品房论坛在郑州重磅开讲，国内头部房企及本土成品房领军开发企业中国金茂、万科、亚新、康桥……成品房全产业链装配式、部品领军企业上海宝业、惠达、禧屋、科逸等行业大咖围绕新型建筑工业化、成品住宅、装配式时代发展背景下成品住宅产品力价值实现、品质提升综合解决方案及未来人居发展态势、全国优秀案例进行了交流分享，为我们呈现了一场无比精彩的观点盛宴，全行业400多家房产开发、设计、内装、部品等企业的500多人参加了会议，本期，我们将论坛房产开发企业嘉宾及行业专家主题演讲的核心观点一一整理，以飨读者。

01.

成品住宅产品力、装配式内装｜精彩致辞

在第四届中原成品房发展论坛上，此次论坛支持单位装配式建筑产业技术创新联盟河南分会会长刘志宏，主办单位河南省中原成品房研究中心主任张弘、装配式内装论坛冠名方惠达卫浴股份有限公司副总裁杨春，关于成品住宅产品力、关于发展装配式内装作了精彩致辞。

装配式建筑产业技术创新联盟河南分会会长 刘志宏

新近成立的装配式建筑产业技术创新联盟河南分会，由河南省城乡规划设计研究总院有限公司、河南省住宅产业技术创新联盟、河南省中原成品房研究中心、中机六院等发起，装配式建筑产业技术创新联盟河南分会会长刘志宏首先对分会进行了简单介绍，他在致辞中指出，发展成品住宅是实施新型建筑工业化的重要内容，此次论坛的召开，是行业共同携手切实推进中原成品住宅向纵深方向发展的又一次实质行动。他希望分会通过整合装配式建筑和成品住宅行业技术、资源优势，加强全产业链各成员单位间相互协作，不断增强企业技术创新能力和产业化生产能力，与全行业携手，共同提升装配式建筑企业核心竞争力，推进建造方式转型。

河南省中原成品房研究中心作为作为成品住宅的先锋推动者和实施者，近年来积极致力于成品住宅体系及相关产业基地的建设，逐步成长为河南省推动成品住宅的核心力量，对推动住宅整体品质的提升起到了积极的推动作用。

河南省中原成品房研究中心主任 张弘

张弘女士在致辞中指出，近年来，河南省在推进成品住宅建设过程中，从顶层设计到逐步建立完善成品住宅技术体系、评价体系、质量保障体系。再到众多开发企业相继投入成品房领域，随着成品住宅标准化、产品分级与装标成本控制等相关实践不断创新，成品住宅俨然经已逐步成为开发企业提升住宅品质的必然选择。同时随着企业自身成品住宅产品力模式的日渐清晰，一批优秀成品住宅开发企业，从深度研究用户端需求出发，也逐渐形成自身成熟的成品住宅开发，管理体系及富有特色的产品力输出模式。

她认为，在新的历史时期，房地产行业从追求数量的发展转到质量的提升，产品力因素必然成为行业竞争的关键因素，只有重视产品力的企业，才能在竞争中脱颖而出。因此，下一步行业如何进一步提质增效，提升成品住宅产品力，也给我们提出了新的课题。

惠达卫浴股份有限公司副总裁

惠达住宅工业设备（唐山）有限公司总经理 杨春

作为国家住宅产业化基地、装配式建筑产业基地、成品住宅全产业链的领军企业，杨春看好成品住宅的蓝海市场，他表示惠达凭借不断创新的商业模式，立足于持续为成品住宅提供综合卫浴解决方案，深耕卫浴全产业链，未来将继续与行业深度合作，提升成品住宅产品力，共同推动成品房的高质量发展。

02.

关于成品住宅产品力|金茂、万科、亚新、康桥……房企大咖 方案解决

新时期，尤其是后疫情时代，居住者对住宅产品的需求变得更高、更复杂，住宅产品回归初心已是大势，开发企业从市场、资本的竞争也早已转向产品的竞争，如何凸显自身成品住宅产品力？大型优秀开发房企在这方面的探索事实上早以卓越优势领先于同行，成品住宅也逐渐成为开发企业提升品质的必然选择，在会上，金茂、万科、亚新、康桥等房企针对自身成品住宅开发体系建设及成品住宅产品力提升及塑造模式进行了交流分享。

发展成品住宅，大型房企深研客户需求，不仅在科技、绿色、健康方面的成熟运用已形成强大的领先优势，在打造成品住宅产品力、凸显自身产品核心竞争力优势方面，也真正回归初心，走出了自我发展的独特路径。

中国金茂客户关系部总经理 沈涛

沈涛以《客户视角看成品房品质管理》为题，实例分享了客户视角下的成品住宅产品思维。

他表示，中国金茂产品成品房交付比例已超过85%，金茂对于成品房综合品质的理解，不仅是房屋的套内，包括了房屋的设计、小区的园林、规划的景观和配套、房屋质量，产品端的综合评价等，同时，金茂始终注重客户视角的体验感和客户期望感。

沈涛认为成品房的内装质量直接关乎到实际的观感，客户的体验感，且内装的质量如何一定会直接反映到客户对产品满意度的评价上，甚至成为品质拖后腿的关键。想要提高客户的体验和满意度，作为重要解决的途径，就是怎么样提高成品房内装的工程品质。这与部品供应商或是设计方、施工方，都有直接关联，任何一个环节都有可能出现品质的不稳定，造成交付给客户的缺陷。

那么如何消除这些质量缺陷？金茂的思路和举措是首先坚持对标管理；第二坚持客户导向，强化客户研究，深化产品提升，优化客户服务始终注重坚持客户导向，强化客户研究，深化产品提升，优化客户服务。要求全周期打通开展客户研究，打通设计营销实现界面。第三坚持科技投入，强调基于客户需求的投入。

万科北方区域工程系统轮值合伙人 李季

万科作为房企领军企业较早开始了工业化实践，并成为全行业标准化的学习榜样。李季以《 住宅成品制造——万科标准化研究与实践》为题分享了万科工业化发展历程，及“5+2+x”建筑体系实践”及“管理体系实践”。“5+2+x”建筑体系是指以五大体系、适度预制、装配式内装为核心的建筑体系，根据时代发展持续推广绿色环保工地、智能互联工地、健康住宅体系等内容，其中，五大体系包含：系统配模、全混凝土外墙、装配式内隔墙、爬架和穿插施工。管理体系实践则包括万科的评估体系、精益化管理、停歇点管理及采购模式等。

李季认为，成品房最终交房，不管未来发展趋势怎么样，最后成品房的施工质量都是关键，前面土建质量是基础，从前端高精度、高效率，拓展到后面的具体部位，实际包括了完整的一体化设计实施。

亚新集团助理总裁 闫旭

成品住宅是一个系统工程，从客户需求出发，一体化设计实施是核心基础，而一体化设计实施的有效开展依赖于各个专业的协同及成品房管理体系的确立。作为本土全线进军成品房领域的先行者，亚新集团助理总裁闫旭以亚新《成品房的市场效应、体系建设及未来趋向》为题分享了亚新以用户端需求为根本出发点，以一体化设计实施为核心的成品房标准、体系建设的过程。

闫旭表示，亚新正是通过不断的试错，与客户与市场进行对标沟通之后，逐步确立了从客户需求末端出发确立成品房内装尺度和空间需求、包括以部品配置反推前端建筑设计，并不断进行反复磨合、尝试、提质，形成了自身成品房管理体系和标准体系。在整个一体化设计的链条中，各个阶段，从概念、规划、单体、审图等等，只有每个环节做到位，才能保证最终成果的有效性和减少浪费。

举例说明，亚新产品体系里不同分级的产品会针对不同的项目的特点、客户的需求，包括支付能力、成本适配等，进行相应的配置，包括房间的尺度、功能、对应的插座、开关、面板、给水点位等，都要进行前端的设计落位，及现场营销给客户传递信息等，避免低配错配。未来亚新将继续深入以客户调研为基础，从客户痛点入手进行产品逐步的升级和迭代，满足居住者对美好生活的需求。

康桥集团超级产品官 郑千里

康桥集团超级产品官郑千里以《品质住宅创新实践 健康人居赋能产品力 》为题，分析了当下房产形势，并以“破题之道”与产品力为核心，以康桥实例为大家支招区域性房企进军全国遭遇难题的破解之道。

他认为，这类房企首先要有领先于行业的产品能力，即产品以品质为先，用创新驱动，精准满足客户需求，不断夯实包含优质服务在内的产品核心竞争力，这才是进阶全国、实现跨越式发展的“破题”基础。

谈到精准满足客户需求，郑千里认为康桥有特点的点就是做了入户式访谈，科研人员进入到实际交付的老小区，与业主交流，去发现客户在房子使用当中到底有什么样的痛点，实际使用的过程中会出现什么样的问题，这对于康桥整个产品不断迭代、不断升级、不断更新换代提供了非常好的非常精准的有必要的支撑。

谈到康桥的健康住宅理念，郑千里表示康桥更多是采用自然的健康，是主动式的健康，而非靠基建健康的设计，引导业主主动关注健康习惯和生活方式。同时通过空间设计，包括通风对流户型的改善，规划来说，小区整体的日照环境、动静分区因素实现自然健康。

郑州茂辉置业有限公司 设计副总监 仝亚非

产品主义回归，新时期比拼的是住宅产品力。中国金茂 郑州茂辉置业有限公司 设计副总监仝亚非以《“科技成品住宅”设计与实践》郑州北龙湖金茂府科技住宅的一体化设计与实践经验。

仝亚非表示，金茂有自身的成品住宅内装标准体系，同时又积极与国家相关标准进行对接，对标《河南省成品住宅评价标准》六大指标，参与成品房居住品质评价工作，在行业内树立起来标杆，同时扩大产品的影响力。

金茂科技住宅突出创新应用，比如12大科技系统、解放双手，通过智能化的设备和自动化设备，解决业主回家路线与设备接触的问题等。中国金茂在北龙湖金茂府的设计上充分考虑居住空间、及人体工程等需求，实现了建筑内装一体化设计，整体获得了较高的品质收益。

上海华东房产设计院副总工程师 周新

随着人们生活水平的提升，大家对居住需求的要求越来越高，打造满足市场需求的产品，需要从用户端出发，进行一体化设计实施做保障。上海华东房产设计院副总工程师结合合作项目天津仁恒等10多年设计经历分享了《成品住宅一体化设计实务》。

周新认为大多数人对成品住宅的理解还停留在字面概念上，以为成品交付就是成品住宅，他认为这个概念还是片面的。根据河南省成品住宅设计标准的定义，成品住宅不仅是成品交付，还要求一体化设计。为什么要一体化设计？从成品住宅的市场来看，用户的要求是比较高的，如果只进行成品交付，只解决了后期装修对整个住宅小区的影响，无法从根本上解决用户与装修之间的矛盾，过程中还是有大量的拆改和返工，自然无法满足住宅的品质，所以高质量的成品住宅必定是一体化设计实施。

一体化设计要求把装修设计提前，与建筑一起协调水暖电等专业，同时设计、同时出土，从源头上消灭各个专业之间的矛盾。相应的，无论是设计院还是开发商，也需要从理念上进行转变，进行管理的升级。此外，在一体化设计流程中，前置的不仅是内装设计专业，还有开发商的招采环节，这可以降低成本，优化使用空间，降低损耗，另外也可根据招采设备的尺寸优化使用空间。

此外，周新还认为“一体化设计的保证，要样板先行。特别是对于成品房开发商来讲非常重要，成品房都是批量的，在上百套的户型正式施工之前做一下样本效果，大量的节省了成本以及拆改的可能性”。

河南省中原成品房研究中心 专家委员会副主任委员 王明磊

随着人们对居住水准的需求越来越高，成品住宅也将逐渐成为开发企业品质提升的必然选项，成品住宅品质提升路径的选择及品质的控制也必然成为成品房企最为关注的研究课题。会上，河南省中原成品房研究中心专家委员会副主任委员王明磊以《成品住宅品质指标建立 常用技术选择与发展》为题，通过对近年来我省成品住宅评价工作的开展及目前获得居住品质星级认定项目品质综合状况的分析，为大家指明了品质住宅提升需要努力的方向。

王明磊表示，从2015年到2020年，我们一直在专注一件事，就是成品住宅体系的建设，包括设计、评价、施工、验收等全过程，核心的任务是研究居住品质，我们人在房子里面住着是否舒服，在内部空间活动的时候，我们研究的对象和以前也不太一样，从最初人和建筑的关系，到精装修和建筑的关系，到现在的人、部品、环境的关系。我们提出居住品质的六大特性，包括功能性、经济性、适用性、环境性、质量性、先进性，再加上生理心理感官体验，整个组成居住品质的概念。

他还通过对相关项目品质指标状况分析梳理认为，“成品住宅建设的难点是模数协调、部品标准化模块化、内装集成化装配化，尤其管线的集成，这些都是下一步要研究的方面”。因此，他认为，下一步的核心工作，即是推动全装配一体化的设计、施工、服务一体化，推动智能建造模式的发展，以数字化工地、两化融合、一体化设计模式为抓手，推动数字化转型，最后咱们走到新型建筑工业化、智能建造的过程。