《郑州成品住宅样板套品质榜（2020）》宏观采样数据解读

前言：2020年依据《河南省成品住宅评价标准》对郑州在售成品住宅且可说明交付标准的样板套进行了采样，涉及郑东新区北龙湖片区、经开区、金水区、惠济区、二七区、管城区、高新区、中原区、航空港区、中牟片区（包含郑东新区白沙片区、中牟的绿博片区）10大片区，69个项目，147个样板套。

总体分析——

区域成品住宅样板套品质平均分排名如下：

2020年样板套采样区域、总数与2019年一样，项目总数少1个，但2020年采样的数据不包含200㎡以上的样板套。

2019年采样项目数量，前四名分别是中牟片区、金水区、高新区和经开区；2020年依然是这四个区域成品住宅项目最多，排名依次是经开区、金水区和中牟片区、高新区。

受房价上涨的影响，整体房地产市场户型呈现紧凑型，从这两年的采样情况来看，户型面积集中在86-145㎡之间，多为三居室和四居室。受今年疫情的影响，不论是刚需项目还是改善项目，户型更为紧凑，86-145㎡的户型呈现增长趋势，大面积户型呈减少趋势。

2020年开售的成品住宅项目所做的样板套数量较多，普遍在2个及以上，可给购房者更直观、更清晰的感受，增强体验感。

（一）功能空间组合、布局趋向合理

从功能空间来讲，大部分项目都能实现南北通透，功能空间组合合理。 

2020年与2019年相比，空间布局及户型设计略好，未出现马桶在淋浴间等情况，甚至在有限的面积之内考虑双阳台、套内前厅以及拓展收纳等。

根据采样的结果，2019年设置独立餐厅的占65%，2020年设置独立餐厅的占73%，越来越注重居住的舒适度。

除起居室、卧室、厨房和卫生间外，其余都为拓展功能空间，2020年和2019年表现一致,前四名依然是：综合阳台、套内前厅、书房及多功能房以及收纳。

（二）材料部品以基本配置为主，相对于2019年，厨房配置略有下降，但对于人性化的细节设计稍有提升，但仍有待提高

收纳系统中除厨房和卫生间收纳外，配置较多的就是玄关柜，大部分的玄关柜集鞋柜、置物台、挂衣柜为一体，部分项目甚至会考虑集换鞋凳、穿衣镜为一体的玄关柜。

部品配置方面，厨房配置仍以基本的烟机、灶具为主，净水器配置相对较高，占53%，部分项目还配置蒸箱、烤箱、洗碗机、消毒柜、冰箱等。

2020年厨房配置相对2019年，整体略有下降，但更注重人体使用方便，如大部分厨房橱柜的尺寸设置在合理的范围之内。

2020年厨房设可燃气体浓度探测器占35%，略有提升。随着人们对健康安全住宅的重视度提高，厨房设可燃气体浓度探测器的比例将会呈增长趋势。

对于卫生间，除了基本的淋浴器、坐便器、洗面器外，会考虑设置镜柜、壁龛、智能马桶等方便使用的部品，部分项目甚至会把镜子升级为魔镜，配置压力水枪、助力扶手等。

从采样的结果来看，41%的样板套没有在卧室或者老人房设置夜灯，也有相当一部分的样板套仅在卫生间门口设置夜灯，不方便使用。2020年与2019年相比，设置感应灯的占比略有上升。

（三）大部分部品配置符合人体工程学，室内照明仍是短板，智能化虽以基础配置为主，但部分项目可进行智能化加载

厨房的正确动线应为：拿、洗、切、炒、盛。2020年采样结果变化不大，30%的样板套操作动线合理且顺畅，大部分的样板套厨房炊事操作流程满足洗、切、炒、盛。

2020年采样结果来看，大部分的卫生间能实现干湿分离，仅有5%的样板套卫生间未分区，相较于2019年，略有降低。

室内照明也是成品住宅的重要组成部分，灯具分为集成灯、射灯、灯带、筒灯、吸顶灯、吊灯和感应灯等。除个别品质较高的项目外，普遍未结合功能合理设置光源。

室内智能化方面，除了个别项目做到解放双手和部分项目的智能化配置较高外，其他还以基本的智能门禁为主，部分项目可实现智能化加载。

（四）室内环境的重视度有待提高

根据采样的结果，2019年29%的样板套采用中央空调或三恒系统，2020年中央空调的配置率有所降低。

和2019年相比，除经开区、惠济区外，航空港、中原区、二七区、中牟片区、管城区和高新区的新风配置率呈增长趋势。

2020年整体新风系统的配置率达到90%，和2019年一致。

新风系统的设置趋向合理，其中今年大多数仍为正压新风系统，但市场上已无负压新风系统，热交换的新风系统占比也在逐步提升。

根据采样的结果，31%的样板套使用热交换新风，但对于新风出风口、回风口以及新风量的设计，仍需要提高。

区域分析如下

1．北龙湖

北龙湖区域成品住宅项目的品质远领先其他区域，且是河南省成品住宅的标杆。对应《河南省成品住宅评价标准》，大多数都是三星级的高品质住宅。 

    

功能空间：面积都较大，除基本功能空间外，都会考虑拓展功能空间，如：套内前厅、走廊收纳、飘窗收纳、书房或多功能房、家政间等。

材料部品：厨房除烟机灶具外，都配置有热水器或24小时持续热水，大部分样板套配置有净水器、冰箱和垃圾处理器，部分样板套还配置蒸箱、烤箱、洗碗机等。

2．金水区

金水区的成品住宅项目主要集中在杨金片区，临近北龙湖，是除北龙湖之外，部品配置较多的区域。全部配置有新风系统，注重使用功能和人体工程，甚至把适老化设施考虑在内。

3.惠济区

惠济区的在售成品住宅项目相对较少。此区域的项目更注重功能性和实用性，全部样板套配置玄关柜，除万科·民安江山府配置较高外，其余项目以基本配置为主。

4.中原区

中原区在售成品住宅项目比2019年多，位于常西湖片区和老城区，大部分属于改善项目， 整体品质较高。新风系统和净水器配置率较高，部分项目考虑配置热水器、消毒柜、垃圾处理器、微波炉、烤箱等。

5.经开区

经开区的成品住宅项目较多，且集中在滨河国际新城和国际物流园区。滨河国际新城的项目品质相对较高，本区域的成品住宅不论是功能空间、人体工程等方面，都呈现均好性。国际物流园区的项目以刚需为主，配置以基本配置为主，整体的品质一般。

6.二七区

二七区的成品住宅项目较少，都位于南四环附近，属于刚需盘，功能空间较为合理，除配置有玄关柜外，卫生间和厨房都属于基本配置，整体的品质感一般。

7.中牟片区

中牟片区的成品住宅项目较多，且品质不一，白沙片区的星联·枫桥湾、亚新·紫藤公馆品质较高，其余品质一般，总体来看，不论是功能空间还是材料部品的配置，都较符合中原人的生活习惯，新风系统和玄关柜的配置率较高。

8.航空港区

航空港区在售项目较少，配置相对较低，新风系统配置率仅为58%，双鹤湖片区的项目品质高于其他项目，永威·望湖郡的部品与建筑实现模数协调。

9.管城区

管城区只有2个在售的成品住宅项目，且属于刚需盘。功能空间紧凑合理，新风系统配置为100%，其他部品的配置较少，现场的体验感一般。

10.高新区

高新区的成品住宅项目较多，但大部分都属于刚需刚改项目。户型设计都较为合理，新风系统的配置率为100%，其次是玄关柜，但是洗碗机、净水器、消毒柜、垃圾处理器等的配置率较低。

小结

成品住宅是指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间的基本设施配备，已具备使用功能的新建住宅。

根据《河南省成品住宅评价标准》，功能空间和人体工程是投入最少，提升品质最显著的指标，其次是集成部品、绿色材料的投入，再者是环境控制和新能源的投入，2020年的整体部品配置较2019年略有降低，但对于功能空间、施工质量和人性化细节的重视度正在逐步提升。目前市场上的成品住宅都能满足人们的基本需求，那么成品住宅的品质高低以及未来的侧重点应在于施工质量和基础设施，以及为消费者提供居住生活可预见的拓展功能。

成品住宅和个性化需求并不冲突，在基础设施做好的同时，并不建议将所有家具电器全部配置到位，应预留足够的空间，满足不同人群的个性化需求。

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