郑州成品住宅样板套品质榜（2020）

郑州成品住宅样板套分区域品质榜（2020）↓↓↓

郑州成品住宅样板套分面积段品质榜（2020）↓↓↓

榜单解读

一、整体

2020年1-11月在售成品住宅项目数量略有下降，但成交面积占比不变，成品住宅市场接受度增强

2020年1-11月在售成品住宅项目数量为69个，比2019年少1个；在售住宅项目数量为258个，比去年增加32个。整体在售成品住宅项目数量下降4%。

由于疫情，2020年1-11月房地产销售也受到一定的影响，成品住宅整体成交量下降了14%，但是市场占有率仍为30%。

二、区域

1、各区域成品住宅覆盖率差异较大，经开区覆盖率较高，北龙湖、金水区整体表现凸显区域品质

2020年1-11月主城8区+航空港区+中牟片区，商品住宅共实现备案1056万㎡（其中主城区郑东新区只覆盖北龙湖板块），区域表现各不相一，典型北龙湖板块商品住宅成交价格高，整个板块以居住品质引领郑州市场；另外在成交量上，高新区商品住宅成交量最高，占总体成交量的16%，金水区和中牟片区分别位居第二、第三位，这三个区域成交量占总体成交量的44%。

从成品住宅项目覆盖维度来看，可分为三个梯队，第一梯队为经开区、高新区，成品住宅项目覆盖率在30%以上，第二梯队为金水区、北龙湖片区、中牟片区、惠济区和中原区，成品住宅项目覆盖率分布在20-30%之间，第三梯队为二七区、管城区、航空港区，成品住宅项目覆盖率在20%以下，客户刚需置业为主，对价格的敏感性高。

备注：备案项目数为2020年（1-11月）实现备案并目前处于预售、在售状态的项目

2、各区域展现成品住宅品质效果表现不一，整体来看，高新区、管城区、航空港区、中牟片区、二七区5个区域注重功能性，经开区、中原区、惠济区、金水区、北龙湖片区注重品质性。

各区域在各评分维度的指标表现同样不尽相同，因为整体成品住宅覆盖率有限，各区域整体成品住宅特征呈现主要是受项目品质以及开发企业特性的影响。比如经开区成品住宅项目形成以海棠公馆为代表的典型特征，在功能空间、人体工程方面表现突出，整体设计更加人性化。

高新区在商品住宅备案层面，居十个区域首位，成品住宅覆盖率同样偏上，但是在目前成品住宅建设标准体系中，高新区整体得分不尽理想，区域刚需属性相对明显。反之，北龙湖在商品住宅备案层面相对较少，成品住宅覆盖率中等偏上，整体的成品效果品质也相对凸出。综合来看，除了金水区、北龙湖片区区域品质高端，位于平均值以上，其余片区整体得分在平均值以下。

三、面积段

1、商品住宅市场结构以86-145㎡为主导，整体成交面积远高于其他面积段，成品住宅项目整体覆盖率在15%

2020年1-11月主城8区+航空港区+中牟片区，商品住宅共实现备案1070万㎡，经过面积段拆分，其中在售主力面积集中在86-145㎡，占比达到83%，成交价格受各面积段供应、居住舒适度以及物业形态等综合因素影响，176㎡以上户型产品多以洋房产品为主，价格也相应处于首位。

同时，在成品住宅项目覆盖维度来看，86-145㎡面积段在2020年1-11月商品住宅实现备案的项目共561个，本次成品住宅覆盖到的项目数共84个，覆盖率达到15%，其中116-145㎡面积段在2020年商品住宅实现备案的项目共291个，本次成品住宅覆盖到的项目数共49个，覆盖率达到17%，与其他面积段对标，呈现首位。

目前受房价上涨、开放二胎等因素影响，整个市场以三居室、四居室居多，成品住宅供应层面呈现紧凑型面积段产品主导的态势，客户以刚需、刚改为主。另外，176㎡以上的产品，成品项目覆盖率中等偏上，在开发运营角度，此类产品易于打造品质溢价属性。

同时，在成品住宅项目覆盖维度来看，86-145㎡面积段在2020年1-11月商品住宅实现备案的项目共561个，本次成品住宅覆盖到的项目数共84个，覆盖率达到15%，其中116-145㎡面积段在2020年商品住宅实现备案的项目共291个，本次成品住宅覆盖到的项目数共49个，覆盖率达到17%，与其他面积段对标，呈现首位。

目前受房价上涨、开放二胎等因素影响，整个市场以三居室、四居室居多，成品住宅供应层面呈现紧凑型面积段产品主导的态势，客户以刚需、刚改为主。另外，176㎡以上的产品，成品项目覆盖率中等偏上，在开发运营角度，此类产品易于打造品质溢价属性。

备注：备案项目数为2020年（1-11月）实现备案并目前处于预售、在售状态的项目

2、成品住宅整体建设品质随着面积段对应的产品规格呈现不同的标准，改善类成品住宅产品在建设中，明显具备更高规格

以面积段为切分，随着各个维度面积段对应的产品性质以及展现的购房者资金水平的不同，结合不同层次的购房者实际需求，成品住宅建设标准也相应进行调整。面积段较大的产品，功能空间布局更合理，采用的材料部品相对品质更高，同时在人体工程、室内环境以及成品效果上都有发力。

细分来看，145㎡以下的成品住宅评价标准得分，在功能空间、材料部品、人体工程、室内环境、成品效果等5个维度得分均在整体覆盖项目得分平均分以下。146㎡以上成品住宅整体评判标准得分均在平均分以上。

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