成品房质量问题频发，对标标准，房企如何避免少犯错？

近期，各地频繁推出成品房或相关全装修新政，目的不外乎是针对成品房领域的种种不规范问题，比如降标减配，出现的清水成品房问题等，显然，成品房质量问题出现已不是单个的个例，似乎正成为一种普遍的现象，就连一直品牌形象都还不错的万科，类似的维权也屡见不鲜，其广州万科尚城号称装修标准高达每平米10000元至13000元的成品房，也因漏得像“水帘洞”而“上榜”央视315，那么问题到底出在哪？

针对万科尚城业主的质疑，万科在最初2018年曾作出回应称“施工标准符合国家规范要求”，果真若此？近期我们将从成品住宅标准、质量管控等多个方面来对标解读，看看问题到底出在哪。

相对于其他省份，在发展成品房方面，河南省较早推出了相应政策措施，并搭建起完善的成品房标准体系，目前，已有《河南省成品住宅设计标准》《河南省成品住宅设计文件编制深度标准》《河南省成品住宅施工图设计文件审查标准》《河南省成品住宅工程质量分户验收规程》《河南省成品住宅装修工程技术规程》《河南省成品住宅评价标准》6部标准发布实施。

可以说从成品住宅设计源头、质量控制过程评价、质量验收等各个环节，从技术、规范方面对成品住宅交付品质给予了明确。但及至成品房交付时，仍有不少楼盘出现各种各样的问题，究其原因，河南省成品住宅系列标准主编单位之一的河南省中原成品房研究中心主任张弘做了以下分析：

1. 降标减配、货不对板为哪般

说明：目前从郑州进入交付阶段的成品房质量来看，业主反映问题较多地集中于“降标减配、货不对板”。

比如郑州某楼盘业主反映的“入户门质量差，与样板间展示严重不符；木地板质量差，质量及颜色与样板间展示严重不符；户内壁纸颜色与样板间展示不符；橱柜台面厚度与样板间展示严重不符”等。

某楼盘业主要求开发企业整改问题多达数页

出现这样的问题，原因多种多样，但主要原因无外乎前期拿地较高，后期售价控制严格，最终只能牺牲质量，但这样的后果也是显而易见的，被大规模维权在所难免。

因此，面对限价，牺牲质量无异于杀鸡取卵，得不偿失，房企只有在“成本----限价”之间的有限空间里寻找利润、制定相应的内装配置标准或建立产品的分级体系才是上策。

对标标准：

于2019年6月1日实施的《河南省成品住宅评价标准》中规定：

成品住宅“样板房应在交房日期之后180日内不得拆除，以此作为交房标准”。

样板房是消费者购房的重要参考，各地关于实际交付样板房与交付标准的规定不尽相同，但无疑，消费者是拿样板房的装修和配置标准来作为交房标准，因此，一、建议开发企业严格按照样板间公示的交付标准交房，若销售现场不是以实际交付样板间出现，交房标准应公示清楚。

二、建立产品的分级体系。成熟的成品房房企都有相应的产品分级体系，不同分级的产品体现了不同人群的基本需求，这些需求表现在内装上就体现了不同的装修和配置标准，但都能满足针对人群的要求，这也有助于房企厘清成本和整体产品品质的关系，做好产品，让不同人群各得其所。

体现在标准上，《河南省成品住宅评价标准》针对成品住宅的居住品质，按照功能空间、材料部品、人体工程、室内环境、成品效果、提高和创新六项指标进行考量，将成品住宅分成一星级、二星级、三星级三个星级进行评价。不同星级，6个指标的要求也不同。对应不同星级标准，都能做出相应受欢迎的产品。

2. 2020了，还是毛坯+装修？一体化设计实施让你避免这些常识性错误

说明：目前从已交付成品房出现的问题看，还有一个出现比较集中的问题是，不少楼盘实际还处于毛坯+装修阶段，没有从特定消费人群的需求端出发，把房子作为一个完整的产品看，而是把建筑结构设计和内装设计割裂开来，房子建好了再进行装修，这就造成用户的很多实际需求没有在建筑设计时充分考虑和内装设计结合，也就导致了交付时用户才发现使用起来极其不方便，甚至有些看起来出现的都是常识性错误。

比如用户反映的“卫生间门与马桶打架”、“淋浴间门与马桶打架”、“卧室开关为单控”“油烟机碰头”等等。

对标标准：

若想避免这些问题，首先应认清成品房技术体系的内涵逻辑，即便没有成熟的成品房运作经验，对照相应标准，也能把这些问题很好地化解于设计阶段。

2017年3月1日实施的《河南省成品住宅设计标准》中明确：

“一体化设计”是指“建筑设计与内装设计同时设计、统一出图，建筑和内装专业协调结构、给排水、暖通、燃气、电气、智能化等各个专业，细化建筑物的使用功能，完成从建筑整体到建筑局部（室内）的设计。”

同时明确“成品住宅应实施一体化设计，建筑设计与内装设计应在设计的各个阶段协同进行，设计文件必须满足一体化设计要求”。

此外，该标准将燃气设计纳入一体化设计中，将室内环境作为独立一章，凸显了一体化设计中室内环境控制的重要性。在具体的规范条文中像“卧室宜采用照明双控开关，并分别置于卧室入口和床头”“卫生间应根据空间和人机尺度对淋浴器、坐便器、洗面器等卫生设备定位，各专业管线、设备一次设计到位”等内容将后期使用的便利性、舒适性要求在建筑设计阶段就要考虑到。

在一体化设计实施方面，很多开发企业都进行了很好的实践，比如郑州北龙湖亚新茉莉公馆，将燃气管道预先暗埋，结束了长期以来燃气表裸露在外、燃气管道占用厨房空间不美观又使用不方便的问题。

但同时，也有一些开发企业未进行一体化设计实施，导致出现诸如淋浴区与马桶区重叠、空间尺度过小，烟机空间尺度与橱柜不协调等诸多问题。

因此，想避免出现上述这些问题，可根据楼盘定位人群需求，严格对标设计标准，从技术、规范上减少错误的发生。

3. 成品保护做不好，交房顺利很难

说明：成品房的交付，意味着交付后即可入住，因此交房时成品保护是否做得好，直接关系到用户的体验感，关系到是否能顺利交付。

目前即将进入交付阶段或已交付成品房出现的另一个比较集中的问题是成品保护问题，成品保护做得好，可能会很顺利交房；做不好，交付风险就相当大。

目前成品保护存在的主要问题是入户门、室内门、墙面、地面在其他工序施工过程中被交叉污染的问题。当然，完整的成品保护不仅局限此，它应该是分阶段、分内容、分措施等对整个过程的维护，包括交叉安装施工进度把控和安排等，对水、电、管道的保护，对进场装饰原的材料，对入户门、室内门，瓷砖、石材地面、木地板等的保护等。

在《河南省成品住宅评价标准》中，一个章节专门对“成品效果”的相关内容进行了明确，同时它还是衡量居住品质的一个重要指标。

对标标准：

“成品效果”要求的内容很多，但对开发企业来说，至少一些最基本的要求做到了，就可避免后续的很多麻烦。如：

“工程资料齐全，隐蔽工程应附有影像资料”“使用功能齐全、合理、运行正常”。

这其中也涉及到质量验收的一些内容，我们后续会专门讲到，但就仅仅这两条，即使仅仅做到其中的一条，在各个阶段的工程做完后，进行运行试验，保证其运行正常，万科“水帘洞”的问题就会可能避免掉。

表面的成品保护要做好很重要，对成品住宅来说，隐蔽工程的保护及保证其使用功能齐全、合理、运行正常更重要，这其中也包括“附有影响资料”，若做到这些，郑州某一被业主维权的成品房楼盘，被业主要求“提供隐蔽工程水电暖施工图”等就不再是什么难事，而且，若是因后期交房后业主因使用不当造成相关问题，也有助于厘清双方责任。