《郑州成品住宅样板套品质榜单》宏观采样数据解读

前言：2019年依据《河南省成品住宅评价标准》对郑州在售成品住宅且可说明交付标准的样板套进行了采样，涉及郑东新区北龙湖片区、经开区、金水区、惠济区、二七区、管城区、高新区、中原区、航空港区、中牟片区（包含郑东新区白沙片区、中牟的绿博片区）10大片区，70个项目，147个样板套。

总体分析

区域成品住宅样板套品质平均分排名如下：

（一）功能空间布局趋向合理

从功能空间来讲，大部分项目都能实现南北通透，功能空间组合合理。

大部分样板套在基本功能空间上考虑套内前厅、衣帽间、西厨、书房或者收纳等。功能越来越完善，越来越注重居住舒适度。

综合考虑阳台的功能的占96%，对于阳台的利用不仅限于晾衣或者休闲，普遍把洗衣和收纳考虑在内。

（二）材料部品除基本配置外，注重其他配置，但对于人性化的细节设计有待提高

收纳系统中除厨房和卫生间收纳外，配置较多的就是玄关柜。

部品配置方面，除厨房、卫生间基本配置，玄关柜、净水器也将成为标准配置，部分项目还配置蒸箱、烤箱、洗碗机、消毒柜、冰箱等。

目前部分项目部品采用国际大品牌，但忽略了使用习惯和地域差异，造成台面偏高、尺寸不合适等成本高但并不适用的情况。

随着人们对健康安全住宅的重视度提高，厨房设可燃气体浓度探测器的比例将会呈增长趋势。

除品质较高的项目外，样板套仅主卧设置多功能插座，对于拓展功能的插座不够重视。

从采样的结果来看，将近一半的样板套没有在卧室或者老人房设置夜灯，也有相当一部分的样板套仅在卫生间门口设置夜灯，不方便使用。

（一）大部分部品配置符合人体工程学，室内照明是短板，智能化以基础配置为主

厨房的正确动线应为：拿、洗、切、炒、盛。采样中超过一半的样板套满足洗、切、炒、盛动线短捷顺畅。

大部分的卫生间能实现干湿分离，仅有6%的样板套卫生间未分区。

室内照明也是成品住宅的重要组成部分，除个别品质较高的项目外，普遍未结合功能合理设置光源。

室内智能化方面，除了个别项目做到解放双手和部分项目的智能化配置较高外，其他项目还以基本的智能门禁为主。

（二）室内环境的重视度有待提高

除航空港区外，各区域样板套配置新风系统的占比超过65%。

以新风系统为例，由于郑州是雾霾重灾区，加之成品住宅在业主入住后，自行安装新风系统困难较大，所以在购房时消费者对新风系统的要求比较明显，大多数项目也相应的配置了新风系统，本次采样的样板套样板套中，90%配置新风系统。但新风系统是一个换气送风的系统工程，对于设计施工是有着严格的要求的，而配置新风系统的样板套中，仅有10%左右设计合理，大多数样板套整屋只配置了一个出风口，数量缺失、无回风口、换气效果差，甚至有多个房间无换气能力，此类新风系统能效差，并不能很好的起到新风的作用。

区域分析如下

1．北龙湖

北龙湖区域新建项目全部为成品交付，且是河南省成品住宅的标杆。对应《河南省成品住宅评价标准》，大多数都是三星级的高品质住宅。北龙湖大多数项目的燃气和建筑、内装进行协同设计，并实现燃气管道暗埋，采集到的大部分样板套中的燃气表都设置在1楼或者生活阳台。

功能空间：面积都较大，除基本功能空间外，都会考虑拓展功能空间，如：走廊收纳、飘窗收纳、西厨、书房或多功能房、家政间等，阳台都封闭。

材料部品：厨房除烟机灶具外，全部配置有净水器、热水器或24小时持续热水、洗碗机和垃圾处理器，冰箱次之，部分样板套还配置蒸箱、烤箱等。

2．经开区

经开区的成品住宅项目主要集中在滨河国际新城。本区域的成品住宅不论是功能空间、人体工程等方面，都呈现均好性。样板套设计较为合理，功能空间完善，每个项目都配置新风系统，甚至某些项目凭借强大的除霾新风系统，成为本区域的亮点。

3．金水区

金水区的成品住宅项目主要集中在杨金片区，临近北龙湖，是除北龙湖之外，部品配置较多的区域。全部配置有新风系统，注重使用功能和人体工程，甚至把适老化设施考虑在内。

4．惠济区

惠济区的项目较为分散，品质不一。此区域的项目更注重功能性和实用性，全部样板套配置玄关柜、新风系统。

5．中牟片区

中牟片区的成品住宅项目较多，不论是功能空间还是材料部品的配置，都较符合中原人的生活习惯，在基本功能的基础上会考虑拓展功能，其中某些项目的样板套的玄关收纳系统，空间充足，设计合理。

6．二七区

二七区的成品住宅项目较少，都位于南四环附近，属于刚需盘，功能空间较为合理，除配置有玄关柜外，卫生间和厨房都属于基本配置，整体的品质感一般。

7．管城区

管城区的成品住宅项目较少，且属于刚需盘。功能空间紧凑合理，部品的配置较少，相对而言，新风系统占比较高，现场的体验感一般。

8．高新区

高新区的成品住宅项目较多，但属于刚需刚改项目。户型设计都较为合理，新风系统的配置率较高，其次是玄关柜，但是洗碗机、净水器、消毒柜等的配置率较低。

9．中原区

中原区仅有2个在售成品住宅项目，都位于西三环，属于刚需刚改项目。都配置玄关柜、净水器和消毒柜，但采样的样板套面积较小，属于紧凑型，在功能空间方面，都是小面宽，大进深，未做到完全的南北通透。

10．航空港区

航空港区在售项目较少，都属于刚需项目，配置和品质相对较低，不论是新风系统还是净水器、消毒柜等的配置都未超过30%，虽然都配置玄关柜，但是30%的玄关柜过于简单，不便于使用。

小结：

成品住宅是指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间的基本设施配备，已具备使用功能的新建住宅。目前市场上的成品住宅都能满足人们的基本需求，那么成品住宅的品质高低以及未来的侧重点应在于施工质量和基础设施，以及为消费者提供居住生活可预见的拓展功能。

成品住宅和个性化需求并不冲突，在基础设施做好的同时，并不建议将所有家具电器全部配置到位，应预留足够的空间，满足不同人群的个性化需求。

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