中央经济工作会议定调！透露楼市这些“信号”

中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行。会议总结2019年经济工作，分析当前经济形势，并部署了明年经济工作。

此次中央经济工作会议用166个字定位了房地产市场：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

定位：重申房住不炒

此次会议继续强调，要坚持房住是用来住的、不是用来炒的定位，进一步明确了“房住不炒”的政策导向。

对于房地产行业，最为关注的就是会议对房地产的表述，从中也可以预判明年房地产行业的政策方向。

本次会议将与房地产有关的内容放在了明年六大重点工作中的第三条，即“确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善。”会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

 

从上述信息来看，“加大城市困难群众住房保障工作”说明房地产住房保障工作不会松懈，住房保障依然是房地产政策与市场的一个重要内容，有关住房保障的规划、供应和建设仍将大城市的重要课题。

 

“城市更新、存量住宅改造和城镇老旧小区改造”，也许将是明年房地产市场的新风口，存量市场方面将会有新导向，老旧小区的改造也将延续，并有可能会有更多的政策和动作，预计未来在这些方面将有大量的市场机会和企业关注度。

 

“住房租赁”也是近年经常提到的词汇，随着中央到地方，不同层次不同角度地制定和出台多项支持发展住房租赁市场的政策，以及部分城市购房成本的不断增加，未来继续发展住房租赁市场和体系成大势所趋，公共租赁平台的搭建也会出现在更多地方政府的工作内容之中。

 

“房住不炒”、“因城施策”也是连续两年被提及。另外，中央经济工作会议上还有一些信息，对于房地产业来说也需要一并关注：“中心城市和城市群”方面，中央经济工作会议提出，要加快落实区域发展战略，完善区域政策和空间布局，发挥各地比较优势，构建全国高质量发展的新动力源，推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设，打造世界级创新平台和增长极。要扎实推进雄安新区建设，落实长江经济带共抓大保护措施，推动黄河流域生态保护和高质量发展。要提高中心城市和城市群综合承载能力。2019年以来，国家已经多次强调中心城市和城市群的作用，此次更是放在一个比较突出的位置进行强调，重要性不言而喻。

 

“财政政策和货币政策”方面，中央经济工作会议提出，积极的财政政策要大力提质增效，更加注重结构调整，稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，降低社会融资成本。分析人士指出，财政政策从过去提出的“加力提效”升级为“大力提质增效”，表明明年积极财政政策有望进一步加码。货币政策从过去的“松紧适度”变为“灵活适度”，意味着货币政策将侧重根据经济发展新变化加强预调微调，在稳增长的压力下，货币政策有望进一步边际宽松，明年降准降息依然可期。

 

此外，中央经济工作会议还提出，要改革土地计划管理方式。这为更深层次的土地管理制度改革，提供了想象空间。易居研究院副院长杨红旭表示，当前很难预测会指向哪个具体改革，但从近年来强调的多主体供应、允许集体建设用地入市等方向来看，改革土地供给模式，盘活土地资源，打通土地要素流动渠道，将会是大的方向。

机制：“三稳”思路延续

中央经济工作会议明确，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。

广东省住房和政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次会议与过去相比，有一个不一样的变化，就是把房住不炒和稳地价、稳房价、稳预期这个长效机制结合起来。相较去年的中央经济工作会议，本次会议不仅重提了房地产平稳健康发展，还对明年的房地产市场调控定下了主基调，稳字当头，稳定压倒一切。

针对近期各地调控微调，苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出，国家对房地产市场的调控不会“因噎废食、半途而废”，地方政府面对房地产市场的波动可以“因城施策”，但核心主基调“房住不炒”不会改变。

贝壳研究院首席分析师许小乐指出，在稳的基调下，局部城市在贯彻“因城施策”方针下，可能会在国家发展战略及城市发展需求下适当调整政策。预计这些政策主要是针对部分人群，例如承接大城市产业转移下的职工转移以及为城市发展、建设新城等吸引人才。比如，深圳作为先行示范区率先调整不合理政策（取消普宅价格标准）以及粤港澳大湾区内城市佛山、江门和珠海调整购房政策以促进人才在区域内的流动。

目标：稳字当头

中央经济工作会议指出，促进房地产市场平稳健康发展。

58安居客房产研究院分院院长张波也表示，相比于前几年中央经济会议对于房地产的表述，今年在房住不炒、因城施策的政策方向下，更加强调了稳定的重要性，因此未来房价的稳定依然是重中之重，对于过热城市的调控依然会保持一定高压，房价下行压力较大的三四线及以下城市或有支持性政策出台，保持购房者心态稳定。因此，未来房地产市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。

李宇嘉认为，十九大政府工作报告里提出“房住不炒”，此次同时明确“稳地价、稳房价、稳预期”，两者均是顶层设计。在实践工作中，需要在这两者之间取一个平衡。这也体现了各地政府的执政能力。

回顾过往几年中央经济工作会议对房地产市场的表述，可以看到表述的变化：

2015年指出，化解房地产库存。通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

2016年指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

2017年指出，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

2018年指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。

2019年指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。