2019年中国房企产品力排行榜TOP100发布大趋势：房地产行业回归“产品”成共识

近期，在由易居克而瑞研究中心和筑想科技主办的“2019年中国房企产品力排行榜TOP100发布会”上，易居企业集团CEO丁祖昱表示，未来单一追求高增长肯定不能作为评估企业核心的主流，产品的比重会大大加大。同时，榜单趋势发布也显示，面对消费者理念的转变，房地产行业回归“产品”成为了共识。

在易居丁祖昱看来，产品是企业最好的“代言人”。当下，衡量企业不应该单一追求销售规模，核心竞争力是企业的综合运营能力，而产品力就是运营能力当中非常重要的组成部分。“我们希望企业能够通过提升产品力，踏踏实实把产品做好，这样，中国房地产行业整体发展将会有序、健康、平稳发展，继续发挥中国经济的压舱石、稳定剂的双重作用”。

在会上，从易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕对“2019年产品趋势解读及产品力TOP100发布”的解读中可以看出，在品质发展的必经之路上，面对消费者理念的转变，房地产行业回归“产品”成为了共识，传统的粗放型开发模式逐渐被精细化产品打造替代。同时，市场需求的多样化如二胎家庭、三代同堂和90/95后个性化年轻购房群体的崛起，也倒逼房企必须在产品上发力和创新。

在对房企产品力分析的测评显示，统计分析了2015-2019年至今重点监测168个城市（一线城市4个、二线城市31个、三四线城市133个）所有在售项目的销售数据，总结出成交结构特征以下特点：一线城市流量型产品成交比重大幅上升、二线城市刚改需求旺盛，产品结构逐步趋同于一线城市、三四线城市购买力提前透支，流量型产品占市场主导以及产品结构下沉受总价比值影响更显着。

同时会上发布的一组数据引起了关注。近年来，三房和四房产品成交占比逐年上升，成为当前市场的主流户型，并且三、四房面积小型化的趋势明显。从三房看，各能级城市的120-140㎡三房成交占比均逐渐下滑，其中一线城市的主力户型转向120㎡以下；二线城市转向100-120㎡；三四线城市则转向90-120㎡。而四房的主力户型，一线城市由原来的180㎡以上向120-140㎡发展；二、三、四线城市则由原来的140-160㎡向120-140㎡发展。

从企业产品特征来看，TOP50房企在各能级产品结构变动与市场趋势基本一致，成交整体向流量型产品下沉。“未来，一线城市和部分核心二线城市，当购买群体由80后转向90后，首次置业倾向一步到位的改善型产品，改善型产品市场或将有所增强，其余非核心二线城市和三四线城市，市场的流量型产品仍将占主导地位。”张燕称。

关于产品发展趋势，张燕指出，客户需求变化加快住宅户型空间创新性，同时还导致住宅户型设计更趋多样化。与此同时，智能家居、智慧社区频频应用，智能化浪潮仍将继续，并且社区空间的建设和运营成为户型之外的一大亮点。

关于住宅市场产品趋势，解读显示呈现以下特点：

智能家居、智慧社区将被更多应用，智能化浪潮将持续。目前，智能化布局仍处于初步探索阶段，但未来，科技将继续高速发展，带来人们行为方式、沟通交互方式的变化，生活方式从而也发生巨大变革。随着90后、00后年轻客群逐步成为购房主力，智能化接受度和认可度会显著提升。

户型设计将更注重客户需求的变化。在消费水平和居住观念升级的背景下，住宅产品开始回归居住的本质，购房客户更加强调住宅产品舒适度和功能性的相结合。

特别是二胎政策的实施、三代同堂家庭不断增长、以及90后、95后年轻群体逐渐成为购房中坚力量，不同家庭结构和不同消费阶段的购房人群对户型要求也将有所差异，传统户型难以满足需求的多样化和变动性。未来，户型设计上会更注重客户需求的变化，增强户型的适应性、可变性和选择性，空间可变创新户型将备受购房者喜爱。

随着二胎、三代居住需求的增加，四房产品更受青睐。

家庭结构的转变以及改善需求的释放，是四房产品成交比重攀升的主要驱动力。

二胎政策的开放以及老龄化态势的加剧，四口之家和三代同居家庭不断增长，居住格局从二房、三房转向四房的改善型需求日渐活跃起来。随着政策持续深化以及改善需求继续增长，四房产品将备受青睐，未来增长空间可观。

同时，在房价和置换成本压力下，面积小型化、低总价、户型配比优质的高性价比四房将成为购房者首选。

产品不再仅聚焦户型本身，开始关注社区空间设计和运营。在美好生活的追求下，购房者对居住体验的衡量逐步由户型本身延伸到住宅社区空间的设计和运营，容积率较低的改善产品以及智慧社区受到的关注越来越高。

住宅产品精细化、定制化和差异化趋势明显。住宅产品精细化、定制化和差异化演变，一方面顺应了产品升级发展趋势，当前市场下行，房企打造差异化品质产品是提高市场竞争力的着力点。另一方面也迎合了消费群体偏好的转变，随着90后、95后年轻购房群体逐步发展起来，年轻化、个性化、科技化的诉求增长，推动了住宅产品精细化、定制化和差异化发展。