重磅！成品住宅质量咋样？购房人有权这样来监督！

买过了房子，直到房屋交付时才能看到房屋的实际样子？尤其是成品住宅，众多的隐蔽工程，期间若出现质量问题，购房人毫无知情权、参与权、监督权？现在，买房人监督机制来啦，这种局面将大为改观！

近日，宁波市住建局出台《关于进一步完善住宅全装修质量购房人监督机制的通知》（甬建发〔2019〕97号），将此前为对全装修住宅质量进行监督而引入的购房人监督机制再次升级，新规中购房人的监督权大大提升！

成品住宅可拎包入住大大方便了购房者，但相对于毛坯房，成品住宅整个品质、技术体系的把控比毛坯房更为复杂，那么如何有效地让购房人参与进来，不断提高住宅交付质量品质？

2018年宁波市出台《关于推进新建住宅全装修工作的实施意见（试行）》（甬政办发〔2018〕39号）引入购房人监督机制，鼓励购房人参与质量监督，此后又出台相关文件，对此问题进一步明确，让购房人获得质量管理参与权和监督权。这次，则对此前政策实施过程中发现的若干需完善事项又予以明确，购房人监督力度更大啦！

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相对于旧版的“购房人监督机制”，《关于进一步完善住宅全装修质量购房人监督机制的通知》（以下简称《通知》）中明确了多项内容。

购房人咋监督？

在以往，购房人若想在建设阶段看看自己的房子建得咋样，那是难上加难，对此，该通知中将购房人的监督权的组织形式进行了明确。

“购房人监督机制，分为工地开放日检查活动和建立购房人质量监督小组两种方式，建设单位可以根据项目情况采取两种方式相结合或选择其中一种方式。”同时，为保障购房人的知情权和选择权，《通知》对报名组织工作、参与人员数量和人员变更等也作出相应规定。

关于“开放日检查活动”“购房人质量监督小组”两种方式，《通知》中明确，“工地开放日检查活动原则上不得少于3次，分别为主体与装饰装修工程交接阶段、安装工程隐蔽阶段和分户检验阶段，开放区域不得局限于施工样板、交付样板等样板房。”“购房人质量监督小组原则上每月组织检查1次，自全装修进场施工至分户检验完成。”

虽然两种监督方式都并非在工程初始阶段购房人就能介入，但至少意味着购房人在分户验收完成前的较长时段都可对施工质量做到有效监督。

监督权有多大？能监督那些内容？

购房人的监督内容涉及到方方面面。

即购房人可“向建设、施工、监理、勘察、设计等单位了解工程质量有关情况；检查工程与工程质量相关法律法规、规范标准、施工图设计文件和预售合同等的符合情况，包括建筑材料质量、施工工艺标准和实体工程质量等。”

它明确了购房人对隐蔽工程、建材质量、施工工艺、实体质量都有检查权。并且对购房人关注的建材质量问题，双方可共同取样检测。

发现问题怎么办？

“对质量检查中发现施工质量违反工程建设标准强制性条文的，购房人可以向属地建设行政主管部门投诉。”

实际上不仅是要等到发现问题了再去投诉解决，《通知》一开始就明确“新预售全装修住宅工程，建设单位应与购房人签订《购房人质量监督协议》作为《商品房预售合同》的补充协议，协议应明确监督方式、监督内容、安全责任、纠纷处理方式等条款。”同时，购房人监督权的行使《通知》中还有一重保障规定，即“建设单位应在参加工程质量监督交底时向属地建设行政主管部门提交本项目《购房人质量监督实施方案》。”

因此，若出现质量问题，监管部门可通过检查《购房人参与质量监督实施方案》、建设单位抄告购房人监督实施情况等手段保障执行力度。

可以说，《通知》的出台，对全装修住宅质量的监督，进一步完善了“政府监管、企业自律、社会监督”长效机制，不仅增进了买卖双方沟通，使购房人获得质量管理参与权和监督权，同时也促进了建设单位主体责任落实。

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《通知》将于10月1日起施行。

对于那些过渡期项目的政策执行模式，比如毛坯报建、全装修交付的住宅项目，如何执行政策《通知》也做出了明确规定，在这里，购房人被赋予了更大的监督权。

比如，“委托第三方监理单位参与装饰装修工程验收。”即毛坯报建、全装修集中交付的住宅楼盘，在验收时候必须再委托由业主同意认可的第三方监理单位，对装修工程质量进行验收。选定的监理单位应少于1/3购房人反对。这对于能参与到质量监督中来，但又缺乏专业知识，缺乏精力的购房人来说等于是让专业的机构来替业主把关全装修的质量，这在一定程度上大大提升了监督质量。

对于验收，新规更具威慑力的是，明确若验收意见多于1/3（含）购房人反对的，那楼盘就不能通过验收，必须由建设单位组织落实整改，整改完毕后再按程序组织验收和公示。

验收不通过，就无法交付，对开发企业来说，这也将倒逼其重视成品住宅品质，真正转移到以满足购房人对住房居住品质日益增长的需求为核心的产品竞争力的打造上来……宁波“购房人监督机制”模式的实施，也将对全国各地其他地区成品住宅交付质量如何有效管控起到积极的借鉴作用。