发展成品住宅 土地出让成品交付成趋势

从2017年8月3日，河南省住建厅等七部门联合印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》起，时间俨然已过去两年。从当初该文件明确我省成品住宅建设目标，到近期我省土拍市场土地出让相继要求成品交付，住宅成品交付已是大势所趋。

1

8月5日，郑州经开区，土拍大戏一鸣惊人，16—19号地均要求成品交付。

8月14日，洛阳涧西区拍出一块商住用地。对该地块，除了其他要求，还明确“按照市政府《关于推进成品住宅发展的实施意见》要求，全市新开工商品住宅和保障性住房全部按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及单套面积大于200平方米的住宅），新开工建设的装配式住宅项目和推行绿色建筑的项目，公共租赁住房、酒店式公寓，必须按成品住宅标准建设。”

发展成品住宅，作为省会郑州发展桥头堡的郑东新区率先垂范，从2017年年初就将成品住宅的指标要求，纳入到土地出让环节，从源头要求成品交付。

到2018年成品住宅新开工面积已达到197.97万㎡，比2016增长了3.5倍。郑东新区新开工成品住宅面积占比从2016年的8.97%，直线飙升至73.92%。

在政策驱动下的发展速度，可见一斑。而在2017年前，住宅成品交付则多见于在郑全国性房企的自主选择。

随着《关于加快发展成品住宅的指导意见》的出台，我省的漯河、洛阳等省辖市也相继出台相关关于加快发展成品住宅的实施意见，进一步推动成品住宅相关政策的落地实施。

2

以郑州为例， 在郑东新区打开土地出让成品交付的政策先河之后，其他片区一段时间都处于沉寂状态，直到8月5日，经开区土拍大戏一鸣惊人，16—19号地均要求成品交付。

经开16-19号地均位于经开国际物流园区，属于园区内比较核心的位置，16号和17号地容积率均在2.5以下，定位偏改善地块，为成品住宅，尤其值得一提的是，两地块的成本指导价达到14500元/㎡以上，高于区域大多数同类产品售价；

18和19号地容积率在3.5以下，属刚需定位，同样为成品住宅，成本指导价为12737元/㎡；

地块指标：

郑政经开出[2019]016号（网）位于经开区兰心东路以南、碧泉街以东、浔江东路以北、蓝湖街以西，占地33058.54平方米，约合49.588亩，1.0＜容积率＜2.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%，起始地价38268万元，起始楼面价4630元/平米。

该宗地块为成品住宅，成本指导价为14511元/㎡，综合最高售价不超过16000元/㎡。该地块最终由郑州保利亨业房地产开发有限公司以40868万元竞得，溢价率6.79%，楼面价4945元/平米。

郑州保利亨业房地产开发有限公司由河南保利发展有限公司（占股70%）和河南亨业房地产开发有限公司（占股30%）共同出资成立。

郑政经开出[2019]017号（网）位于经开区兰心东路以南、碧泉街以东、浔江东路以北、蓝湖街以西，占地51156.03平方米，约合76.734亩，1.0＜容积率＜2.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%，起始地价59124万元，起始楼面价4623元/平米。

该宗地块为成品住宅，成本指导价为14500元/㎡，综合最高售价不超过16000元/㎡。

17号地已竞拍结束，最终流拍。

郑政经开出[2019]018号（网）位于经开区朗星路以南、龙美街以东、美辰路以北、前程大道以西，占地33356.58平方米，约合50.035亩，1.0＜容积率＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%，起始地价42107万元，起始楼面价3607元/平米。

该宗地块为成品住宅，成本指导价为12737元/㎡，综合最高售价不超过15000元/㎡。该地块最终由河南新图腾置业有限公司以49907万元竞得，溢价率18.52%，楼面价4275元/平米。

河南新图腾置业有限公司为河南星联置地集团有限公司的全资子公司，在郑州开发有新芒果大厦、新芒果春天、星联湾、星联御象湖等项目。

郑政经开出[2019]019号（网）位于经开区朗星路以南、龙美街以西、美辰路以北、龙善街以东，占地43595.11平方米，约合65.393亩，1.0＜容积率＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%，起始地价54902万元，起始楼面价3598元/平米。

该宗地块为成品住宅，成本指导价为12731元/㎡，综合最高售价不超过15000元/㎡。该地块最终由河南英地置业有限公司以70302万元底价竞得，溢价率28%，楼面价4607元/平米。

河南英地置业有限公司为河南中原高速公路股份有限公司的全资子公司，目前在郑州开发有英地金台府邸、英地天骄华庭等项目。

虽然最终17号地流拍，但是郑州经开区将成品交付纳入土地出让指标已是必然。

3

为什么要从源头要求成品交付？

“成品住宅是按照一体化设计实施，完成套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间等基本设施配备，已具备使用功能的新建住宅。”它要充分考虑到居住者对功能的需求，并据此进行一体化设计、一体化施工、一体化验收。

它将内装设计前置，进行户型定位、空间划分等，强调内装设计与建筑设计同步完成，以完整的成品交付，这势必要求必须从拿地的时候起就得充分考虑成品设定，考虑居住者对功能的需求，考虑建筑结构与内装的协同等，而不是等到建筑结构完成后，再沿用传统的“毛坯+装修”模式，不仅造成资源的巨大浪费，也容易导致后期出现一系列难以改变的问题。最终的产品也往往不尽人意。

传统的毛坯房交付方式，建筑设计师只需要按照设计规范进行设计即可，而一体化的成品住宅设计则需要考虑户型设计与内装的协同性，只有这样才能做出高品质的住宅产品。

因此，从土地出让环节入手要求成品交付，不仅能更好的推进成品住宅目标建设，更能让房企在拿地阶段就带着成品房的思维去打造符合居住者要求的产品，最终在推进完成目标的同时，促进更多的优质产品投向市场。