【长租公寓论坛】康萌：消费升级细分市场下的居住产品体系打造（上）

2018年9月1日，在清华大学建筑学院主办的“客户需求视角下的长租公寓运营服务与产品设计专题研讨会”上，湾流国际共享社区的产品规划院院长康萌作了题为“消费升级细分市场下的居住产品体系打造”的演讲。演讲中，康院长详细介绍了湾流的七条产品线，由于篇幅较长，所以推送拆成上下两部分。在前面这部分，康院长对湾流的主流型产品——Harbour Apartments进行了详尽的介绍。康院长从产品定位、设计风格到居室产品的打造、公区配置、细节设计等多个维度，将湾流三年来的经验、一路走来的得失全盘托出，干货多的都要溢出屏幕，敬请关注。

大家好，很高兴有这样的机会在清华大学和大家分享一下我们湾流的一些产品。湾流进入长租公寓市场三年左右，不是很久，现在的规模大概是20000间房源，108个社区，分布在全国6个城市。相比一些大型企业来讲，我们相对比较集中，在这6个城市深耕。今天想要和大家分享的，就是在消费升级的细分市场下，居住产品体系的做法。

目前中国租赁市场的崛起，已经出现非常清晰的信号。大家可以看到，不管是市场需求层面还是政府的政策导向层面，都在往这个方面推动。下图表示的是国内外一些城市租赁人口以及租赁规模的比较。红色代租赁规模，蓝色代表租赁人口。图中可以看到国内外的巨大差距，这清晰反映出，在租赁市场，中国有着巨大的前景。

国际大都市租赁人口与租金GMV

今天我主要跟大家分享的是，湾流从进入长租公寓行业以来，通过大概108个社区的建设，在产品端、设计端、运营端最终形成的一些成果。我们并不是一进入这个市场就一帆风顺，在前期很多的项目中，因为对市场、对消费人群的判断不足，有很多惨痛的教训，今天分享出来，希望能够让大家对长租公寓的市场有一个更清晰的了解和认识。

下图是我们现在正在研发的线上、线下数据运营的项目。长租公寓大家通常觉得“重”，一方面是资产重，另一方面运营管理也非常重，我们希望借助数据化和科技化的工具手段，尽量把线下运营的人力抽离出来。

C2M的大数据互联网平台

湾流目前共有七条产品线，在行业里算是比较多的。之所以做七条，是因为我们对于受众人群分得比较细，基本上是来者不拒，你是什么样的租客，我们就提供什么样的产品和服务。

这七条产品线怎么划分的呢？简单来说就是通过租金划分。七条产品线并不是全部发力，其中 Harbour Apartments还是我们的主力户型，今天我会介绍其中三个产品：HarbourApartments、Harbour Bean还有R-Neighbors。

下图是我们产品的划分标准。大家可以看出，在区分客户时，我们不在乎年龄、性别、背景，我们在乎的是租金支付能力。租金支付能力代表了城市里生活的不同圈层，这是我们从实际项目、市场调研中得到的结果。我们曾经也希望打造一个自然而然的聚合圈层的模式，但是后续发现，如果没有清晰的价格界定线的话，实践中很难做到。其中当然也会有各种各样的问题，我们也会通过后续的运营手段进行调整。

湾流国际的7条产品线

1.Harbour Apartments

最主要的产品叫主流型，也就是Harbour Apartments。这种产品目前是湾流产品体系里面占比最多的，达65%以上。

目标客群

目标客群基本就是方框里面所描述的人群。这不是拍着脑袋做的，通过对我们自己社区做的基础调研，以及来自店长的反馈、营销部门在市场前测阶段的调研，再加上我们设计院的调查研究，总结下来，就是租金为3000-6000元的租客，用这个模板套，都可以把他们套进去。

产品风格

目前湾流产品的风格，就是“木色”。

湾流到现在已经是2.0的产品线，原来在1.0时，我们做了很多花里胡哨、视觉系的东西。那时候刚进入这个市场，觉得产品要吸引人，要第一眼打动别人，所以做了很多设计性的东西。后来发现这样做有两个问题：

第一，视觉系的东西表达太多，很难有品牌的统一性。

第二，对于很多下了班回家的年轻人来讲，他们对花里胡哨的东西其实不感兴趣，刚开始有点新鲜感，时间久了就不太在意，但是我们的管理成本和建造成本都很高。

后来我们逐步做减法，现在湾流公寓的产品主要特征就是黑白灰加木色。木色会有变化，一般用三种不同的木色搭配。这样做有一定的好处：第一，选择范围得到界定；第二，人天然对木色有很好的亲近性。我们看北欧很多的室内设计，木质占了大部分的比重，这一方面跟北欧的地理条件有关，另一方面也和人对木材的亲近性有关，木色代表着自然和温润的感受。从目前的实验结果来看，我们的2.0的产品反响还是不错的。

湾流国际的2.0产品风格——木色

户型配置

我们的产品标准配置比较基础。但是从下图颜色的分色来看，我们在公寓产品里面想的事情还比较多。

不同颜色分块代表不同的功能区，一般我们的房间里面设置这样几个模块：玄关、料理区、整体装配的卫生间还有生活区。红色的区域是我们为租赁用户考虑的一些功能变化区域，我们做了一个Z字型的墙。在相邻的两户总建筑面积不增加的前提下，给各自的户型增加出了一个大的储藏间、收纳间和化妆间。

Harbour Apartments的户型配置

其实我们的产品房间也就20平方米，并不大，这也是长租公寓主流产品的面积，但我们列出了很多小的配置，这些配置是人们在这里生活时需要用到的，这是湾流产品设计的一个特点。我们的产品设计并不做装饰性的东西，而是从人的生活习惯以及行为模式去探讨，考虑人在房间里面有哪些动作、怎样使用、怎样生活，然后再根据这些考虑来配置产品。

Harbour Apartments户型的细节设计

① 玄关

下图是我们入口玄关的配置。

Harbour Apartments的玄关设计示意

从上往下，一层是放东西的，层板和柜子中间挂了一片网，很多年轻人回来的时候，手上的钥匙或者手包，还有一些摆件，都可以挂在这里。一般来说，回家第一个动作是先放钥匙，以前钥匙可能是放在抽屉里，但是久而久之抽屉堆了很多东西，又得到处翻、找。像这样挂在网上就能够分门别类，一目了然。

接下来是鞋柜，鞋柜旁边有一个雨伞架。这里面还有一个收缩杆，用来晾晒，平时藏在里面，使用的时候打开放在窗边。鞋柜最下面的格子具有三个功能：第一是换鞋凳；第二是充当收纳盒，可以放置鞋油、鞋擦等物品；第三就是垫脚凳，可以帮助一些身材娇小的女孩子拿取物品。

② 料理区

下图是料理台的部分。

Harbour Apartments的料理区设计示意

我们在台面上的置物板下面设置了一条暗藏光，这有两个功能：

第一，做饭的人都知道，如果料理台靠墙，而顶部照明在操作区中间，做饭切配的时候，光从头顶后照过来会在料理台形成阴影，不利操作，这时打开这个光源，台面直接照亮，更方便操作。

第二，现在很多年轻人下班的时间越来越晚，回来进入房间的时候打开开关，我们不希望是顶灯，因为顶灯照下来会产生很多阴影，产生不舒适的心理感受，而料理台接近入口，我们希望这个间接灯光打亮，经过反射、折射出来的光线是柔和而舒适的，累了一天回家，开灯后是很柔和的光线，这是对租客的心理补偿，让他回来能相对放松。

这两个应用场景得到很多租客的喜欢。

③ 衣柜

下图是衣柜，其中有两点值得一说。

Harbour Apartments的衣柜设计示意

第一，衣柜右下角设置了行李箱的存放位置。我们的客源中，很多年轻人频繁出差，公寓里如果不配箱子储藏的位置，箱子要么只能放在一旁，要么得塞在床底下，不整洁也不美观。所以我们设置了这样一个空间，各种尺寸都能兼顾，比较大的行李箱也能推进去。

第二，衣柜没有设置门，而是采用了拉帘。没有设置门是为了省成本，但是实际使用的过程中，我们觉得拉帘比柜门还要好。为什么呢？拉帘有一个场景化展示的效果，人“哗”一拉帘子，就像舞台一样打开了，这比拉门要好玩儿很多，只要品质够，年轻人不太在意是开门还是开拉帘。我们的社区里面住过一些网红，有几次经过同意后运营的同事带我们看了一下，发现衣柜里面塞得非常满，有各种各样的东西，看上去像小公主的衣柜，非常有趣。

④ “Z”墙

长租公寓房间内有两个痛点，一个是收纳，另一个是晾晒。说到收纳的问题，不管是男还是女，空间统统不够用，我们现在想到的方式，是把墙做成Z字型的构造墙，虽然建造成本会有所增加，但是能够有效解决部分收纳的问题。

下图是红色“Z”墙区域的三个不同的收纳场景。

“Z”墙区域的收纳场景

这些层板都是可以自由拆除、移动的。凹龛里面可以增加三种功能：第一是收纳，收纳盒可以一层层垒上去；第二，因为公寓里面的桌子都偏小，主要用于学习，放东西，打游戏等，有些女性没有梳妆台，我们可以将层板自由组合，变成梳妆台，这些层板自己就可以根据需秋组合拆分，不需要专业人士；第三，有些人的衣柜不够用，还可以当作衣柜使用。这些其实不是我们自己拍着脑袋想出来的，日本的长租公寓已经实现了类似的功能，我们只是拿过来之后进行了更深层次的优化。

⑤ 床

下图是我们的床。原来我们也用了很多床箱结构，床的下部是封死的，这种结构的好处就是比较稳定耐久。后来，大家哭诉收纳不够，根据反馈，我们认为床下空间还是应该利用起来。所以，在稳固性和功能性冲突的时候，我们就去找供应商，调整供应链，让厂商想办法，考虑两个以上的人在床上折腾的坚固性和耐久性。这样，床下面的空间就解放出来了，换季的时候，一些不常用的一些鞋、衣物，收纳到床下面去，还是蛮大的空间。

Harbour Apartments的床设计示意

原来日本的一个长租公寓研究表明，收纳空间的投影面积与房间面积的比例，只要超过12%，就证明收纳空间基本上可以满足人的正常需求，现在我们尽量做到20%的比例。

⑥ 晾晒

窗边的晾晒，其实是一个可折叠的伸缩杆。这个伸缩杆是怎么用的呢？它的两个支架是一个可以90°活动的支架，不需要晾晒的时候可以折叠90°跟墙面贴起来，杆子收起来放在玄关里，沿窗面干干净净；需要用的时候，打成90°，把杆子抽出来一架就变成晾晒取了。这个设计是考虑了人的视觉感受。受房间面积所限，床离窗通常很近，人躺在床上，上空有这样一个杆，其实不太舒服。所以我们尽量用一种分解和隐蔽的方式解决这个问题。

Harbour Apartments的晾晒设计示意

⑦ 卫生间

下图是湾流卫生间的处理。

Harbour Apartments的卫生间配置

湾流所有公寓里面的卫生间全都是装配式卫生间。装配式卫生间主要有这么几点好处：第一，现场没有湿作业；第二，现场安装速度非常快。第三，装配式卫生间对存水弯头的处理，可以防漏、防头发沉积，这对于公寓是比较好的一种方式。公寓运营时，很多管家半夜被租客叫上去，说卫生间堵了，掏半天结果掏出来一大团头发，而这种装配式卫生间可以解决这个问题，它会把头发积聚在旁边，只要把盖子打开一拿就可以。

在卫生间中，我们也设置了很多小的物件来匹配人的正常需要。比如，镜子后面实际上是一个镜柜；而我们的台架柜之所以没落地也有两个原因：一方面卫生无死角好打扫；另一方面，很多租客有用脸盆的习惯，给他留出这样一个空间，可以把脸盆收纳在里面。此外，抹布、拖把的支架，伸缩式的晾晒，都可以通过加相应的配件在整体式卫生间里解决。

马桶旁边的这个柜子可以根据装配式卫生间的型号大小变化，卫生间够大能放下垃圾筒的时候，这是一个用于收纳的储物格；如果卫生间很小，放不下垃圾筒，这个柜子会做成侧向的垃圾收纳。这种功能的复合是装配式卫生间很大的优势。

下图是我们具体项目的一些居室照片，这是我们的杭州黄龙社区。

杭州黄龙社区居室

公区设计

接下来再讲一下公区的设计，下图是我们公区的主要功能。

我们有一个概念叫“30+300”，也就是公寓房间很小，但是公区很大，这样做是为了强制性地把人拉到公共区域去活动，进行社交。湾流所有产品的公区功能类型差异不大，但是有些功能用的人多，有的用的人少，为什么？因为这里面包含着不同面积的配比。

比如健身房就是一个很明显的例子。健身房是不是刚需？一定是。现在很多年轻人愿意运动。但是健身房小到只能放两个跑步机的时候，基本没有人用；当面积足够大的时候，用户黏性就会上升。而且使用人数多了以后，我们就可以对外跟健身行业谈合作。所以健身房的面积大小会影响到后续的一系列操作，不仅仅是用户使用，还有运营增收和日常维护。

除了健身房之外，书吧也是湾流提倡的一个社交场所。我们给书吧起了一个名字叫“书香湾流”，大家可能都知道，中国年轻人读书相对比日本、韩国差得蛮多，所以我们希望能在条件允许的前提下做设置这样一个空间，促进年轻人学习、交流、读书。书吧里面会设置很多置物架，我们自己不买书，而是鼓励租客把自己喜欢的书放在这个区域一起分享。同时我们会登记，并根据其使用频率折算成积分，然后让共享者在租住产品或者时间上获得一定的优惠。

下图是湾流南京梦幻城社区的公共区域，整个公区面积都很大。除了面积之外，公区的使用情况还与家具的选配和组合有关系。因为人的社交方式也受到家具的布局影响，很难想象一群要打牌、要玩手游的人，会坐在非常严肃正经类似于会议桌的地方，他们一定希望围绕更舒服的沙发，以更向心、更聚合的方式来坐。