十年初心，回头看王石当初的“住宅产业化”行不行

      提到住宅产业化我们并不陌生，说到成品住宅我们也越来越熟悉，那么你还记得十年前《头脑风暴》“论战王石——住宅产业化行不行”吗？十年初心，回头看王石当初的“住宅产业化”行不行。

      从2007年到现在，住宅产业化从当初的备受质疑到如今的遍地开花，所谓不忘初心，方得始终；十年后的今天，当初的理想是否已经实现，而住宅产业化是否又真正按照当初的愿景在实现？标准化和成本的两大难题，如今解决了多少？    

      时针回拨到2007年11月，东方卫视第一财经《头脑风暴》栏目播出：论战王石住宅产业化行不行。邀请当时的万科集团董事长王石、泰集团董事长王若雄、远大住宅工业有限公司董事长张剑作为嘉宾，全国工商联房地产商会会长聂梅生、北京师范大学金融研究中心主任钟伟、《第一财经日报》 总编辑秦朔任评论员，中国社会工作协会业委会和物业管理工作部主任舒可心为特邀评论员。

      还原论战现场……

主持人：

      今天我们邀请大家到现场来讨论一个问题——住宅产业化。我们看到了一方面是若干年的纸上谈兵，另一方面我们看到万科已经悄悄启动，为什么你现在又提起这个事情？你的动机在哪里？

王石：

       真正我们把住宅产业化的投放到市场是2007年，今年是第一年。实际上技术不是问题，主要投放的疑惑就在于成本太高。显然我们看到中国房地产市场在2006年之后价格节节上升，现在的趋势还是看不到能够遏制，尽管各种政策、消费者心声都希望不能再涨下去了，实际上作为有远见的发展商也觉得这种涨法有问题，但是万科就看到这样的机会，房地产的价格上升给我们住宅产业化的成本空间提供出来了，我们可以承受住。

       至于说为什么搞住宅产业化，对于万科来讲因为它是一家企业，它要从企业的竞争力、企业的品牌角度考虑，严格来讲并不是说站在国家的角度上，或者站在民族的角度上，或者站在更多像德尔做不得不说明事实的环保生态角度上，就是一个企业竞争力角度。我们有种直觉，按照现在的传统施工方法，开发到一定的批量，质量是没法控制的，在发展到一定规模必须可控制，质量不是降低而提高，只有走住宅产业化这条路。

舒可心：

      我不太同意王石先生关于价格是成本方面的论点。从小农的单独手工业盖房子转换到住宅产业化，其实主要是房屋质量的提高、批量生产以及物品的整合，原则上来讲它应该是便宜，所以我觉得在这儿王石先生有哄抬房价的嫌疑。

王石：

       我们传统施工方法我们误差是厘米计，我们住宅产业化方法是毫米计的，毫米计和厘米计的质量是完全不一样的，毫米计的质量代价就是成本增加，而且减少的人工是非常便宜的，所以第一它绝对不是说我住宅产业化成本增加了，我来提高售价，这不构成我的一个理由的。但是你可能讲到了，这个建造成本也就是土建成本增加了40%的，这是承受不下来了。因为根据万科的历年的公报来讲，我们净资产回报就在10%左右，如果我们整个建安成本增加40%，这个我当董事长我决策住宅产业化，我要投放市场，06年之前我要下课的，所以我讲的是客观事实，我并是说价格上去恐怕是个好事，但是住宅产业化这方面给了我们机会，而且当时我们认为如果这个机会不抓住，错过去了，可能就没有了。当然现在我们的观点又不这样看了，最起码我们投放市场时候这样看的，在内部开动员会，因为经理们他们不愿意这样间接投放，因为这个显然增加成本，而且这个好处消费者不能马上看到。所以第一我想回答的，它确实增加了。

       住宅产业化是增加建造成本的，不是人工成本，就是建造设备、吊机这一块，因为为什么？逻辑很简单。为什么在中国的电梯，日立电梯、三菱电梯也好，还是奥得斯电梯也好，要求我们电梯间空间比西方要求标准差不多要宽一个很大的宽度，这样显得我们的公共空间就要大了，为什么？就因为我们施工的误差，如果是100米的话，上面到下面可以差这么大，所以最后必须要大空间，要不然电梯再下下不来了，但是如果住宅产业化的方法这个问题就不会发生了。

主持人：

      现在在场的观众，在场的嘉宾你们现在想一个难题，他这个东西有哪一个槛是他自己跃不过去的，现场观众挑战王石，你们只能提反对意见。

观众：

      我想问一下王总，你刚才说这个产品很单一，模块拼起来，比如说我们要求四房两厅，你只能拼两房两厅，这个产品不是很单一吗？

王石：

       原来15个户型，最后一定要简化到5个户型，他这个过程中，决不可能说什么户型我都给你提供，是不可能的，因为他有一个标准化的问题，但是我们现在汽车、电脑是不是有这个问题呢？戴尔说过，我按照消费者的要求，你要什么我给你什么可以达到。但是那个，你要什么给你什么那个成本你根本承受不了的，也就是说他给你做不出来的。他所谓的你要什么我给你什么，就他的几个模块的组合。这个范围内，他给你满足要求，汽车是这样，电脑是这样，房子也是这样的。

观众：

       这是第一个。第二个，还要考虑建筑商，建造工人是不是会越来越减少，对我们这个就业这个问题打击也很大。

主持人：

      淘汰的人有多少？

观众：

      我研究过的，将近有2/3的人被淘汰。还有像张剑他们这个企业将来也可以做这个东西。海尔甚至也可以做了，那些红润建筑公司集团，那不是很多企业都要关门了吗？是不是他要转型了对不对？就是这个问题。

张剑：

      这个问题实际上我可以回答一下，这个实际上很多人可能会担心这个问题，实际上一个产业的升级它必然带来一个转型，国家要转型，个人也要转型，那些民工干嘛去了呢？就把它变成一个产业工人了，我们实际上就在做这个事，我们就在培训民工，所以我们在我们的施工场地有一个民工学校，我们把民工培训成能够持证的产业工人，他升级了，所以劳动力素质是提升了。当然可能在某个时期可能会少用一些人，人数会减少，素质会上升。实际上我理解，现在万科做这个事，实际上是不得已的，因为作为一个开发商赚那么高的利润，去做这么辛苦的制造业的事情，实际上是不得已，是因为没有人做所以他们要做。

观众：

      这个我不同意，那这样很多做设计的不是倒闭了吗？像建工，宏润这些大企业不是倒闭了吗？你们做空调的都可以做这个，那不是完了。

王石：

       好，我来回答这个问题。就是说我们搞住宅产业化我们面临几个我们原来想不到的风险，我为什么选择上海，就是因为我们认为香港最适合，实际我们现在来讲，按传统使用方法，我们和你批民营企业长期的合作关系。但是突然发现，因为搞住宅产业化，需要系统的产业工人，需要大型的吊装机械，需要这样的工厂的配件场的配合。我们找了一圈才发现，现在就是上海建工局最适合。

主持人：

       国营企业。

王石：

       它不是国营，他恰恰是因为他规模比较大，要这个配套。

主持人：

      就是你需要一个产业工人队伍。

王石：

       对，所以我们现在和建筑公司，我们长期合作伙伴说，如果你们不走，三年之后，在万科来讲，你们是没有活路的，肯定他面临转型，如果你不转，你转了其他的公司你找不到，你可能就面临着失业，有这种可能。

主持人：

       连你万科的人，三年之后都有人活不了了。那么现在非万科的那些中小企业。

王石：

       所以我们假定，如果是一种情况，只是万科在做，其他不做，所以不存在他们失业的问题。因为大家还是比较低成本的、劳动密集型的工资比较低的方法。而万科往前突进，突进就成先烈了，这是一种可能。第二种可能呢，就会有一批企业站出来，这样带来什么好处，实际来讲我们发现，一个熟练的技术的装备吊装工人，是现在制造业工资的三倍四倍，就是虽然他人数少了，但是工资大大提高。

聂梅生：

      实际我始终认为，中国的住宅产业化定位不准，你到底是定在高端还是中高端，还是中低端，如果你定在中低端的话，我认为现在我倒同意王总的意见。条件不成熟，但是如果定在中高端，或者是万科的这种房子，现在可以做，因为他本身量就比较大，而且现在目前的高房价，支撑了这种可能性。

王石：

       作为万科我们专攻住宅，住宅从低档到中低档到中档到中高档，到高档万科都做。只要是人住的房子。只要是万科做的房子，我们5年之后，都是PC化的。当然有10%的钢结构的，木结构的，其他的都非主流的，这个90%都是PC化的。那你说，那很多不要你的，很简单，我不做。中国市场这么多，绝不可能就是万科一家，就是利用张剑模式，若雄模式，就是非常非常多，市场最可贵的地方就是多元化。如果一定是用汽车来比较的话，万科给自己定位，我们就是中国的住宅丰田。什么意思呢？就看丰田的车系列都有，但是最高档我最高档的车，我不可能比上劳斯莱斯，你不可能你说最好的也是你涵盖系列也是你。从万科的定位来讲，就是通用型，从低档到高档都有。但是你说低的太低了，像贫民窟万科不可能去做。

观众：

      我想问一下王石先生，因为刚刚我们在说，其实住宅产业化是满足比较多中低收入这样一个群体的，以你刚刚说的这种40%这个增加的一个建筑成本的话，那么事实上你现在万科卖的房子并不能够满足这么多中低收入的人的一个需求，那么你现在这个所谓的住宅产业化不是依然停留在一个高房价这样一个幌子吗？

王石：

       我们不是通过这个来解决中低收入住宅的，不是的。所以不是通过这个来给中低收入。再一个来讲，中低收入住宅，在目前的高房价、高地价的情况下，只有一条出路，小型房，只有一条小型房。再一个是低收入的，只有……

主持人：

      小型化、廉租屋。小型化只怕都买不起。

王石：

       只有政府必须出来援手廉租屋，这是另外一个问题，和刚才讲的话没有直接关系。

观众：

       在目前的情况下，在这个住宅产业化，是一个明确的方向，但是它无法再整个这么多房地产商中间得到支持的情况下，它愿意把这个成本说得高一点，那么让房地产商普遍的都觉得有一个利润空间，实际上大家知道，水泥、砖头这个成本，我们一幢房子，可能这种建筑成本只有一千、现在可能两千，那么增加40%又是如何呢？就增加到三千块、四千块，又是如何呢？我们现在上海的房价已经达到了一万五千块以上，这个对王石先生来说完全是可以解决的问题，不要说40%，就是现在这个建筑成本增加400%也没有问题。

王石：

      我觉得有点是抓着40%不放了。我们当时来讲这个40%呢，是当时我们迟迟不能投放市场的一个原因，因为万科不仅仅是一个经营公司，还是一个上市公司，上市公司很多来讲我们不得不考虑，如果是家族公司可以这样，可能来讲说王石，这是你的钱，你想怎么做怎么做，你从长远来看，上市公司不行的，就是你必须要保证连续盈利，所以往往上市公司很难从长远角度考虑问题的，这是上市公司它的一个弊端。但现在正是由于这两年房价上涨的机会，绝对不是说我作为我要抬高房价的一个理由，我来讲一讲，就是我们刚才看到房价上涨，低价呢？往往低价拿的就是比上涨的房价都要高，这种风险是非常非常之大的。说现在房价是好的时候，你说房价一直这样好吗？如果一直这样好，那我的问题更简单，一直是这样，消费者能承受住吗？消费者承受住对我不是问题，消费者承受不住对我就是问题，我说现在这个房价，我们不做领跑者，但是不能说房价全涨我这不涨，你不涨你房子都是抽泡搞的，走后门，你要不涨价。就是说这房价，我是引导不了的，但是我要求非常清楚，我说我年初卖的房子和年底卖的房子，我不能，我什么都没变我就涨价30%，我说这样不行的，这样说不过去。我想我们住宅产业化，如果政府有补贴，说你万科来做，万科积极的投入，讲明这是万科一条线，因为这是政府补贴的，万科虽然利润只有3%，政府补贴的，刚才讲了，一个企业好坏，不是看你毛利率多少，最主要净资产回报，我就说这么几句话，从净资产回报来讲，政府那个微利房，净资产回报是非常非常高的，就是那是个肥缺的，不是谁想做给你做的，就是我知道，我万科不会争取去做，只要政府给万科做，万科一定积极回应，这是万科的本分。

观众：

      是这样子，我觉得大家讨论半天呢，对万科公司的话，如果一年开发1000万平米的时候的程度，那么会不会，住宅产业化会把成本降下来，谢谢。

王石：

      如果我们从这个角度来看，未来的五年，当然我认为价格太高了是有问题的。这个我们不说了，未来的五年，住宅产业化会天翻地覆，因为为什么呢？就是时间成本、空间成本。消费者不会再买清水房自己装修，而且你现成的，这种来讲在很仔细的方面来给你斤斤计较了，当然你得质量好，这是时间成本就造成你必须住宅产业化，消费者他不会再接受毛坯房，再不会接受那种就是不稳定的这种产品。

      实际上现在很多投标的资格的要求，房地产开发商各种要求来讲，实际上这两年已经很明显的市场经历了这样一个重新的组合，很多不大的房地产商，都开始，不仅仅找万科，开始找比较有实力、有规模，上市资金比较充裕的，有品牌的，开始这样社会的资源整合，实际上行业已经在洗牌。

主持人：

      今天这个话题这是一个很大的工程。在我们的国家，站在国家的高度提出了住宅产业化，但是由于种种原因还没有实现，万科迈出了艰难的一步，而且也经历了各种考验。但是我相信经过这次讨论，大家的意见都会被公众能够接受，大家共享我们的成果，谢谢大家！

结语：   

      国家为推进住宅产业化的健康有序发展，制定了一系列产业政策。截止到2015年，全国已设立了 3 个产业化试点城市，2 个产业化基地城区，36 个住宅开发 和部品部件生产企业为产业化基地，评定了 320 多个国家康居示范工程项目，960 多个住宅项目获得 A 级性能认定，600 多个建筑部品、产品获得认证标识。

       河南省在推动住宅产业化方面也采取多种方式调动企业推广住宅产业化的积极性。2015年我省开始大力推进成品住宅建设。自2015年1月河南省土木建筑学会成品住房研究中心成立以来，在研究和推动成品住宅发展方面做了大量的工作，从建筑体系、内装体系、质量控制体系和性能评定体系形成成品住宅技术支撑，在成品住宅标准体系的编制及示范项目技术支撑等方面助推我省成品住宅建设。我省成品住宅建设从2015的5%增至2016的10%，2017年也大幅度增加，仅本土示范企业成品住宅建设面积达400万平米。成品住宅建设面积呈现阶梯状递增。

        自2015年河南省住房和城乡建设厅《关于加快发展成品住宅的通知》（豫建〔2015〕190号）》之后，2016年《中共河南省委河南省人民政府关于加强城市规划建设管理工作的意见》、《河南省住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》、《全面提升住房城乡建设发展质量为决胜全面小康让中原更加出彩提供强力支撑》等文件都对成品住宅建设提出高要求，推动建筑行业转型升级，构建政策引领、标准护航、全行业参与、项目联动、完整产业链打造的成品住宅发展之路。

        在政府的积极引导下，在企业的高度参与下，我省成品住宅迎来2017“发力年”。