2018，在郑州，你买到的房子将是这6种！

      站在2018的开端，我迫切地想知道：从今年开始，郑州的开发商会交付给我一个什么样的装修好的房子？

      今年的购房者，我想也和我一样迫切想知道答案。

不得不说，我河南省在推进成品住宅方面是勇敢而激进的。

2015年12月8日，河南省住房和城乡建设厅下发了《关于加快发展成品住宅的通知》，要求2020年省辖市及城乡一体化示范区成品住宅争取达到80%，郑州航空港综合实验区争取全覆盖，县城（市）要达到60%以上。

出上面这个政策的时候，我估计很多开发商没有在意，毕竟还有4年嘛，大家慢慢准备，甚至还有时间再挣几年好挣的毛坯钱。

岂料，政策忽然加速。

2017年8月3日，省住房和城乡建设厅等7个部门联合发文，要求“从2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及单套面积大于200平方米的住宅）。”

完全是迅雷不及掩耳，满打满算就只剩下5个月的时间，要从粗放型的毛坯房时代过渡到精细化的成品房时代，足见我省对于住宅产业现代化的决心。

省住建厅出的是指导性的文件，各市房管局再制定落地细则。地市是否能完成目标实不好说，但可以肯定的是，郑州2018年1月1日起拍的地，除了个别“豪宅”不做要求外，其它的都要求必需是成品住宅。

也就是之前已拿地，现在在建或在售的，不强求装修。但今年起谁在郑州新拿地盖房，铁定要装修了。

可以预见，从2018年到2020年，会是成品房的摸索期，或者说是郑州房地产行业和装修行业的阵痛期。这批阵痛中的房子，会在2020年到2013年交房。

这第一批成品房，会是怎么样子？我迫切想知道。

想知道未来是什么样子，可以回顾过去看是什么样子。目前郑州成品交付、或成品在建的项目也越来越多了，这些项目几乎涵盖了各种档次。再加上一些推断，预计今年开始的成品房，在这前两年，应该会出现6个档次：顶豪、改善，首改，刚需，残次品，类毛坯。

下面我一档一档说。

1、顶豪

顶豪的装修，目前郑州不是没有，可以先看已经交付的建业天筑。

全石材地面

威乃达橱柜

斐雪派克冰箱

卫生间

除了建业天筑，顶豪的装修产品无疑主要集中在北龙湖。比如，善水上境，用了和天筑一样的设计师梁志天，铁了心根本打造一个“门多少钱、马桶多少钱”的顶豪装修。再比如，金茂府绝对也要往顶豪上走，而且要加持地源热泵、智慧社区等等东西。再比如，融创中原壹号院，也透漏说装修标准会每平米过万。

目前北龙湖能看到的成品房样板间或资料还太少，其实顶豪的装修也不会太多，北龙湖也不全是顶豪的装修。

我的总结，顶豪这个档次的装修有下面三个特点：

一是建材建材用最好的，全是世界或国内一线的品牌。并且能用石材就不用瓷砖，能用壁纸就不用乳胶漆，能单独定制就不要成品。

二是新风系统、中央空调、净水系统等，这些全给装上，也是全部世界一线品牌。

三是吊顶、背影墙、壁纸、线条等等这些东西全有，是一套硬装风格已经定了调的房子，你很难再通过软装去扭转。当然，这种风格也绝对不会让你失望，因为开发商所请的一定是知名的、放到国外也能拿得出手的设计师。

从今年开始，顶豪的装修产品仍然不会太多，它可能出自国内一线开发商，也可能出自本土开发商，不论是哪个开发商，都没有这样的产品线，做这样的装修标准，都一定是想树立自己的标杆项目的。

2、改善

改善类的装修，有下面4个特点，使它有别于顶豪的装修。

一，在一些主材的选择上，不如顶豪那样看重品牌，比如瓷砖、木地板、橱柜木作。改善类装修选建材，更注重考察品质。

二，中央空调、新风系统等设备，基本上也会装。

三，当然，改善类的也的确会降一些档次。比如6万的马桶肯定高档，但6千的马桶也算是高档货。那么，选6千的是改善，选6万的就是顶豪。

四，也会有风格方面的雕琢，也都非常漂亮，背影墙、吊顶等也不会少，但设计师一般不会是国际上叫得响的。

目前的亚新公馆系列装修、万科美景世玠，可以说是这个档次的代表，恒大悦龙台，也能算在这个标准里。

看几张亚新茉莉公馆的样板间照片吧：

厨房

电视墙

客餐厅

卧室

卫生间

在今年开始，这个标准的装修，应该会大量出现在改善类的项目里，并被改善客户所认可。

首改的装修，绝对可以满足生活功能，但不会给你多“豪华”的感受。

目前，本土开发商康桥的装修标准、和亚新的美好系列装修标准，可以说是这一档次的领头羊。富力体系的建业富力合作的项目，也算是这一标准，万科郑州首个项目龙堂也可以算是这一标准。

首改的装修产品特点有：

一突出实用，装修的功能非常人性化。卫浴设施、厨房格局、玄关收纳等，都是精心设计过的，甚至包含一些衣柜等固装家具。

二，那些中央空调、全热交换新风、净水器等设施，基本上不会出现在这个档次的装修里。

三，会有简单的吊顶，但不会有背影墙等造型。墙面是大白墙，风格基本上是无风格，业主能够根据自己的喜好，通过软装去进行风格塑造。

看一些康桥某个项目的样板间照片吧：

客厅

厨房

卫生间

首改这一档次的装修，今年开始，会大量出现在品牌开发商，或者是有意追求品质的开发商的项目里。这一档次会成为一线开发商的主流产品，也会是本土有所追求的开商全力去研发和主推的一个档次。

刚需的装修档次，标准基本上就是地砖或木地板铺地、乳胶漆刷顶刷墙、基本的卫浴设施装好、橱柜和烟机灶具装好。建材都是国内比较不错的品牌里比较经济的档次。

万科的万科城、魅力之城，恒大绿洲等不少偏刚需的项目，都是这个装修标准。

看看万科城的样板间照片吧：

客厅

厨房

卫生间

卫生间

今年开始，这一档次的装修也会大量出现，但我估计不会有上面说过的“刚改”那一档次多，因为毕竟我郑州购房者认识都提高了，都见过好东西了，再弄这么个“简装”，不太买帐了。

这一档次的装修，会出现在一部分特别刚的项目里。我郑州大多数“刚需”项目的装修，我预计装修标准其实都会“首改”化。

还会有一部分开发商，轻视装修，认为成品住宅不过是在毛坯房的基础铺地刷墙。基本上按这一思路去做成品住宅的，十有八九会做成残次品。

曾经一个项目，是我郑州装修交付的先驱之一。用的建材不可谓不好，施工工艺也不可谓不复杂，包含的东西不可谓少，结果项目还是有非常多的不足。

客厅。阳台如我们普通业主装修，用了铝镁推拉门，而非其它开发商那样的断桥铝双玻推拉门。

恒洁的浴室柜。墙砖有腰线，地砖有玻打线。

能把浴霸装到淋浴房外面

天然石材过门石，不菲的壁布，阳角倒圆角的工艺，和不堪细看的细节

很有年代感的烟机

本地大品牌意利宝定制衣柜，装歪的百隆铰链

最近我又看到一个项目的毛坯房，在厨房的燃气表位置留了一个插座。而天然气公司明确要求，燃气设施15公分内不得有电源。这些项目如果不自己装修，可能都不知道自己的毛坯房本身就是个残次品。

总之，残次品的装修，可以理解为：装修缺少人性化的设计，连生活功能都没有考虑周全；并且可能缺乏一个整体的匹配，不符合“马车理论”，可能你刚觉得这个橱柜还行，结果一看烟机，明显和橱柜不一个档次。

今年，会有一些堪称残次品的装修项目出来，主要出现在没有经验、不花心思研究居住、思想还停留在毛坯时代的开发商手里。

我预计，还会出现一种类毛坯的装修。因为政策的标准比较低，在《河南省成品住宅设计标准》里：“成品住宅是按照一体化设计实施，完成套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间等基本设施配备，已具备使用功能的新建住宅。”

那，地面用水泥找平算不算完成地面铺装？每个空间一盏灯一个插座、厨卫水路明管，算不算完成管线安装？

所以预计，会有一小部分项目，不磕生活，而是磕着概念去做装修，做出类毛坯房的成品房。这个档次的装修，会出现在个别特别低端的项目里；同时我预计也会出现在个别高端项目里——要求我做成品住宅我就做，不过我客户高端，他们拆了重装那我管不着。

1 、成品住宅时代绝对是值得期待的事情，也是我们国家一直努力的事情，也是我们的建筑业与美日赶齐的做法之一。

早在1999年，国务院转发八部委《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》里就提出：“加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。”

在2002年，住房城乡建设部住宅产业化促进中心也曾编制《商品住宅装修一次到位实施导则》。

在2008年，原建设部曾发《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，要求各地引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。

2008年，住房城乡建设部住宅产业化促进中心编制《全装修住宅逐套验收导则》。

2016年，国务院办公厅发布《关于大力发展装配式建筑的指导意见》。

2、考察了这么多城市发现，虽然我郑州的房地产开发水平比不了深圳、杭州等地，但凭心而论，也算是中上不平。如今我们提早一步跨入成品住宅之列，相信我郑州的房地产水平会更进一步。

3、郑州的成品住宅，会呈现刚需项目的装修标准首改化，首改项目的装修标准改善化——当然，我说的是那些有点追求的开发商，和顾点颜面和吃相的开发商会这样做。

4、预计这头两年，郑州的成品住宅不外乎我本文说的这6个档次。你想买什么样的档次，应该能看透样板间和置业顾问的销讲，摸清它真实的档次了。