“竞品质”成土拍新规重点，利好成品房品质提升！

近段时间以来，多城第二轮集中供地在紧急 “刹车”后陆续重新启动，更新后的土拍规则呈现较大变化，“竞品质”成新规重点。我们认为，这不仅利好成品房市场稳定发展，对开发企业进一步提升住房综合品质起到促进作用，而且对成品房配套部品升级换代可形成有效促进。

稳地价不达预期，新规紧急出台

为了落实“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳目标，今年2月，自然资源部要求22个试点城市采用“两集中”模式（住宅用地出让实行集中公告、集中供应，并在全年分三批次出让）供地，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。

但从首批集中供地情况来看，22个城市合计土地出让金达到10530亿，平均土地溢价率达到14.7%，楼面价平均达10002元每平米，相比2020年同比上涨了15.1%。如重庆首批集中供地46宗，平均溢价率43%，最高溢价率达到130%；南京36宗地块触顶成交，有地块经过158轮报价；杭州更是在首轮拍地时斩获出让金榜首，57宗涉宅地中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，近20个板块创下地价新高，整体溢价率高达26%，市场热度持续高涨。与此同时，大部分城市都对新房销售进行了限价，两相挤压下，房企的利润空间被大大压缩。

因此业内普遍认为，首批集中供地没有实现稳地价的预定目标。还有分析人士表示，首批集中供地利润太薄，第二轮供地如果继续采取此前的模式，多数企业拿地会造成风险，不拿地又会造成地方收入下滑，是“双输”局面。而且，房企利润被压缩，让一些购房者担心房屋的品质也会因此打折扣……

2021年7月，自然资源部对二轮土拍就竞拍人资格、资金来源、溢价率、出让规则等方面做出了修改指导意见。

1. 控资质：参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。

2. 查资金来源：建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。参与土地竞买的主体必须提供资金来源证明，将现行工具箱中的“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。

3. 控地价：单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。

4. 试摇号、竞品质：在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

随后，各地政府为贯彻指导意见，加紧研讨修订第二批集中供地的相关内容。从媒体在8月中旬整理的情况来看，绝大部分城市都主动或事实延期了第二批土拍的原定时间计划。

控地价、竞品质，成各地新规亮点

截止到8月底，14个城市地陆续公布了新的第二批土拍的地块名单，以及调整后的相关规定。其中福州、济南、青岛、南京、合肥、杭州、广州、北京、武汉等9个城市明确表示会控制单宗宅地的溢价率不得超过15%，广州、北京部分地块的溢价率还会更低；成都、南京、深圳、武汉等城市对住房售价提出了相关要求；苏州、青岛、沈阳、成都、南京、合肥、杭州、北京等8个城市在不用维度及方式上对住宅品质提出了具体要求，引导市场从价格竞争向质量竞争优化，从土地供应的源头提升建筑品质，促进城市建设高质量发展。

从各地中止或延期第二批集中供地后，发布的土地出让规则来看，主要是对前期土拍政策进行调整和完善，着力推动建立房地联动机制，促进住宅在建筑设计及装饰设计上，提升绿色建筑、装配式建筑、全装修交付的比例，实现控地价、限房价、提品质。这次的调整，一方面在土地出让环节严格控制起拍价和溢价率上限，房企在拿地阶段就可明确未来的房价上限，提前考虑利润空间，以便在拿地时更加理性；另一方面，也吸取过往只控房价忽视品质的方式，强化住宅品质的监管，对于建筑品质在出让时给予明确要求，在保证房企合理利润的同时，保障了住宅品质。

竞品质利好成品房市场稳定发展，促进部品升级换代

通过此次土拍“竞品质”新规的推出，对国内成品房/全装修市场形成重大利好。

 

首先，新规的推出，对各地成品房/全装渗透率形成有利支持，随着“竞品质”在更多城市土拍中被应用，将对全国成品房/全装市场的健康稳定发展形成有利保障。

 

其次，由于竞标时通过采取竞更高更优品质建设方案确定竞得人的方式，且成品房/全装修标准在竞品质环节的评分中权重较大（如杭州规定全装修标准占20%），因此不仅会提升楼盘的建筑品质及装修标准，对各类配套部品的标准及品质也会提出更高要求，进而起到促进成品房/全装修部品的升级换代的作用，对全行业来说都将产生深远影响。