成品时代土地首拍，“地王”们何去何从？

      2016年12月24日，郑州龙湖CBD副中心15、16号宗地以限房价不超3.2万且是成品住宅的方式挂牌出让，在郑州属首例，在限贷升级的条件下，经综合成本测算，这两块地值熔断价吗？开发企业还敢出手吗？

      这两块土地一直备受关注，曾经在地王频出的10月公告过，由于担心土地竞价过高，引发新一轮疯涨，被政府紧急叫停。12月23日公布双限政策，直接锁死大部分的投资客，限制很多改善型客户，再加上未来限价，这就给想拿这块地的开发商出了不小的难题。

      在三万二的限价基础上，加上成品住宅的要求，如何通过成本控制，打造相应的产品，成为竞拍这块土地的关键。

相关因素分析

1、区域因素

      项目位于正东新区北龙湖片区，龙湖片区是郑东新区的点睛之笔，与流经市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区，公园密布，配套完善，是郑州最理想的居住片区。

2、宗地位置

      项目位于朝阳路南，众意路东，周边地王密布，其中融创13号地（龙湖上第）（2016年8月18日竞得，单价3633万元/亩，楼面价约3.63万元/平米），中国金茂14号地（2016年8月18日竞得，单价4186万元/亩，楼面价约3.69万元/平米），地块位置优越，与河道一路之隔，南面即为中小学用地，区域前景优越。

3、基础设施和公用设施条件

交通条件

      道路情况：道路类型以交通型为主，道路等级主次干道并重，主要道路朝阳路、众意路、路面质量较好，道路通达状况较优。

      未来地铁4号线与8号线在此附近，公共交通便捷。

      总体分析：区域内公共交通条件非常便捷，道路的通达度较优，出行条件优越。

市政配套状况

      供排水、供电、供气及通讯状况设施均较为完善，周边公建配套发展较为成熟。

自然环境条件

      距龙湖国家森林公园1.5公里、与河道一路之隔，周边道路绿化到位。

商住氛围

      郑东新区交通发达，有金水路、农业东路路、东风东路、北三环贯穿东西，有中州大道、众意路、等纵向干道，且有连霍高速与京港澳高速在此交汇。目前区域内有宝龙商圈、丹尼斯七天地商圈。

规划条件

其它因素

      先说土地成本，熔断价208500，58824.85平方米的土地，容积率最大为1.5，也就是说最多盖88237.27平方米的房子，折合楼面价2.36万，

      3.2万售价减去2.36万楼面价，留给开发商成本和利润的空间不足一万，这对于任何一个开发商无疑都是一种强大挑战。

经分析，我们大胆估测，会有两大结果：

      第一种：开发商以熔断价格拿到了这块地，但是鉴于成本及利润因素，会选择暂不开发，而是过了双限政策之后再开发。       

      第二种：成品住宅建设是大势所趋。某开发商拿到地后，建成成品住宅，为控制成本会极力压缩内装成本，这样造成的后果更可怕：一、品质无从谈起。为了应付验收，降低内装标准，售房后，业主不买账，伴随投诉增加的同时，业主会拆掉原有内装，进行再一次装修，从而造成新一轮浪费，这与我们推进成品住宅建设的初衷严重相违背。二、为了保证信誉，开发企业赔钱建房。开发难度之大，对开发企业是极大的挑战，赔钱赚吆喝，会不会伤了他们的心呢？三、“马儿你快快跑”！对开发企业来说犹如一鞭子抽在了自己身上，想要在政策紧缩、市场竞争激烈的情况下求生存，唯有脱胎换骨改变自己，提高自己的开发、管控能力，提高集采水平。